Раздел II. Процедура государственной регистрации

К оглавлению
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 

Общая характеристика этапов государственной регистрации

В соответствии с Федеральным законом ГРПНИСН проводится на всей территории Российской Федерации. С 31 января 1998г. действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на НИ и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. N 219.

Датой государственной регистрации прав, а также сделок с НИ является дата внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Это означает, что с этой даты:

договор, предметом которого является НИ, если иное не предусмотрено законом, считается заключенным (п.3 ст.433 ГК РФ);

право собственности у приобретателя НИ по договору в случаях, когда оно требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим (п.2 ст.223 ГК РФ);

право собственности, возникшее не из сделки (ст.219 ГК РФ, ст.25 Закона), а также иное право, подлежащее государственной регистрации, считаются возникшими. С этой же даты, по общему правилу, считаются прекратившимися права на НИ, возникшие ранее.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения НИ в пределах регистрационного округа. Регистрационный округ, в соответствии со статьей 1 Федерального закона о регистрации прав, представляет собой территорию, на которой действует орган по регистрации прав на НИ и сделок с ним. Регистрационные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориальных единиц.

Регистрирующий орган, осуществляющий регистрацию на территории одного регистрационного округа, не может производить ГРПНИ, находящееся на территории другого субъекта Российской Федерации (в другом регистрационном округе), а также регистрацию сделок с ним. Исключение составляют так называемые "протяженные объекты" — трубопроводы (газо, нефте и нефте продуктопроводы), линии электропередач, кабельные линии связи, железные дороги и автотрассы, проходящие по территории нескольких регистрационных округов. Регистрация прав на такие объекты производится в соответствии с положениями Приказа Минюста России N 193, Минимущества РФ N 17, Госстроя РФ N 2, Росземкадастра N 169 от 03 июля 2000г. "Об утверждении Инструкции о государственной регистрации прав и сделок с объектами НИ, расположенными на территории нескольких регистрационных округов".

Процедура ГРПНИ заключается в прохождении следующих стадий:

прием документов, необходимых для государственной регистрации сделки с объектом НИ и (или) права (его возникновения, перехода, прекращения), ограничения (обременения) права, отвечающих требованиям Закона, и их регистрацию в книге учета входящих документов (статьи 12, 13, 16, 17, 18 Федерального закона о регистрации прав);

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов. В ходе такой экспертизы, среди прочего, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект НИ, проверка действительности по данных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации (статьи 9, 13, 17 Закона);

внесение записей в Единый государственный реестр прав на НИ и сделок с ним (далее — Единый государственный реестр прав) при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (статьи 9, 13 Закона);

удостоверение проведенной государственной регистрации посредством совершения специальных регистрационных надписей на документах, выражающих содержание сделки, и выдача свидетельства о государственной регистрации права. На этой стадии также осуществляется возврат подлинных экземпляров документов, представленных заявителем на государственную регистрацию (статьи 9, 13, 14, 18 Закона).

На стадии приема заявлений осуществляются прием и регистрация заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации. В случае отказа в приеме документов действия регистратора могут быть обжалованы в судебном порядке (в суде общей юрисдикции или арбитражном суде).

Во время стадии правовой экспертизы:

проверяется действительность поданных заявителем документов;

выявляется соответствие представленных на государственную регистрацию документов законодательству Российской Федерации;

проводится проверка законности сделки;

устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект НИ;

выявляются другие основания для приостановления или отказа в государственной регистрации.

Регистрационный процесс во время этой стадии может быть приостановлен (не более чем на месяц) по инициативе регистратора прав, если у него возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации в целях подтверждения подлинности представленных документов (п.2 ст.19 Закона о регистрации). Регистрация также может быть приостановлена, но не более чем на три месяца, и по мотивированному заявлению правообладателя или уполномоченного им лица. В таком заявлении указываются причины, послужившие его основанием, и срок, необходимый для приостановления (п.3 ст.19 Закона о регистрации). В порядке, установленном законодательством, государственная регистрация может быть приостановлена и на основании определения или решения суда (п.4 ст.19 Закона о регистрации).

Согласно пункту 3 статьи 13 Закона установленный им от счет месячного срока проведения государственной регистрации начинается со дня подачи (представления) документов на государственную регистрацию. При исчислении окончания срока проведения государственной регистрации рекомендуется руководствоваться положениями главы 11 Гражданского кодекса РФ.

Не позднее чем в предусмотренный срок проведения государственной регистрации регистратором прав на НИ и сделок с ним должно быть осуществлено одно из следующих действий:

внесена запись в Единый государственный реестр прав и удостоверена проведенная государственная регистрация (статьи 9, 12, 13, 14 Закона);

приостановлена государственная регистрация (статья 19 Закона);

принято решение об отказе в государственной регистрации (статья 20 Закона).

Внесение записей в Единый государственный реестр прав осуществляется в порядке, установленном статьями 12, 13 Закона, Правилами ведения ЕГРП, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с Законом, в том числе актами Министерства юстиции РФ (ст.10, 12, 22 Закона).

Напомним, что Приказом Минюста РФ от 18 сентября 2003г. N 226 утверждена Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в ГРПНИСН и информации о зарегистрированных правах, которая введена в действие с 20 октября 2003 г.

Свидетельства о государственной регистрации прав заполняются и выдаются в порядке, установленном статьей 14 Закона, Правилами ведения ЕГРП, и указанной выше Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в ГРПНИСН и информации о зарегистрированных правах.

Совершение специальных регистрационных надписей на документах, выражающих содержание сделки, осуществляется в порядке, установленном статьей 14 Закона, Правилами ведения ЕГРП, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с Законом, в том числе актами Министерства юстиции РФ (ст.10, 12 Закона).

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (п.3 ст.20 Закона о регистрации). В соответствии с Гражданским процессуальным кодексом РФ и Законом РФ "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" заинтересованное лицо вправе обжаловать в судебном порядке не только отказ в государственной регистрации, но и отказ в приеме документов, а также приостановление государственной регистрации.

Следует обратить внимание на невозможность обжалования действий учреждений юстиции и их должностных лиц по регистрации прав (регистраторов прав) в Минюст России и его территориальные органы. Законом не предусмотрена возможность отмены или изменения Минюстом России решения, принятого на любой из стадий регистрационного процесса органом, осуществляющим ГРПНИСН (ст.9, 10 Закона о регистрации). Это объясняется тем, что Минюст России, являющийся федеральным органом исполнительной власти в системе ГРПНИСН, не вправе самостоятельно осуществлять регистрационную деятельность. Отметим в связи с изложенным, что жалобы граж дан, направляемые в Минюст России, не имеют процессуального значения.

Предоставление информации регистрирующим органом может заключаться в:

выдаче документов, подтверждающих государственную регистрацию прав (п.3 ст.9 Закона о регистрации), в том числе свидетельств о государственной регистрации прав и документов, выражающих содержание сделок, имеющих специальную регистрационную надпись;

выдаче мотивированного отказа в приеме документов (п.3 ст.18 Закона о регистрации);

письменном уведомлении заявителя о приостановлении государственной регистрации прав (п.2 ст.19 Закона о регистрации);

направлении заявителю сообщения о причине отказа в государственной регистрации (п.3 ст.20 Закона о регистрации); предоставлении информации о зарегистрированных правах на объекты НИ (п.3 ст.9 Закона о регистрации).

Порядок приема документов на государственную регистрацию и требования к представляемым документам

В соответствии с Законом на государственную регистрацию представляются:

Для физических лиц: заявление; для представителя — нотариально удостоверенная доверенность; документ, удостоверяющий личность в соответствии с действующим законодательством; документ об оплате регистрации (квитанция об оплате); документы, описывающие объект НИ, удостоверенные органами технической инвентаризации и технического учета; правоустанавливающие документы, подтверждающие возникновение, переход, прекращение права (обременения).

Для юридических лиц:

заявление;

для представителя — нотариально удостоверенная доверенность;

документ об оплате регистрации (платежное поручение с отметкой банка об исполнении);

документ о регистрации юридического лица;

учредительные документы юридического лица;

документ о присвоении ИНН;

документ о внесении сведений о юридическом лице в ЕГРЮЛ;

распорядительные документы о создании унитарного предприятия;

документы, описывающие объект НИ, удостоверенные органом, ответственным за учет соответствующих объектов;

правоустанавливающие документы, подтверждающие возникновение, переход, прекращение права (обременения).

Документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах подлинниках. Один из них после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов.

При государственной регистрации прав, возникших до введения в действие Закона на основании договоров и других сделок, требуется предоставление подлинника и копии, заверенной в установленном порядке, документов, выражающих содержание сделок.

Копии актов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также судов, установивших права на НИ, представляются не менее чем в двух экземплярах, заверенных в установленном порядке.

Иные необходимые для государственной регистрации прав документы представляются в двух экземплярах, один их которых — подлинник, после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Работник регистрирующего органа при приеме документов обязан:

установить (идентифицировать) личность заявителя (заявителей);

проверить полномочия представителя правообладателя и (или) участников сделки действовать от их имени, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица;

проверить наличие всех документов, необходимых для проведения государственной регистрации;

проверить соответствие представленных документов требованиям, установленным статьей 18 Федерального закона о государственной регистрации;

в случаях, когда представленные копии документов не заверены в установленном законодательством РФ порядке, — сличить копии документов с их подлинными экземплярами и сделать на них надпись об их соответствии подлинным экземплярам (п.51 Правил ведения книг учета документов);

в случае установления факта несоответствия представленных документов требованиям настоящего закона, в том числе отсутствия всех необходимых для государственной регистрации документов, обратить внимание заявителя на данный факт, а также на то, что указанное обстоятельство может препятствовать проведению государственной регистрации, о чем сделать отметку на подлинном экземпляре, а также на копии расписки в получении документов на государственную регистрацию;

внести в соответствии с Правилами ведения книг учета документов записи о принятии документов в книгу учета входящих документов;

выдать заявителю расписку в получении документов на государственную регистрацию.

В расписку в получении документов на государственную регистрацию в соответствии с пунктом 14 Правил ведения книг учета документов, в том числе, включаются: дата представления документов; перечень документов с указанием их наименования, реквизитов; количество экземпляров каждого из представленных документов (подлинных экземпляров и их копий); количество листов в каждом экземпляре документа; номер книги учета входящих документов и порядковый номер записи в книге учета входящих документов; фамилия и инициалы работника учреждения юстиции по регистрации прав (филиала), принявшего документы и сделавшего соответствующую запись в книге учета входящих документов, а также его подпись. Копия расписки приобщается к принятым на государственную регистрацию прав документам.

Возвращенные в ходе приема подлинные экземпляры документов (в частности, учредительные документы юридического лица) в расписку не включаются.

При приеме документов кадастрового и технического учета регистратор проверяет наличие наименования органа (организации), удостоверившего план, должности, фамилии и подписи должностного лица, печати органа (организации). Также проверяет соответствие наименования и места нахождения (адреса) объекта НИ, других сведений об объекте НИ аналогичным сведениям, указанным в заявлении о государственной регистрации и в правоустанавливающем документе (в правоустанавливающих документах).

При государственной регистрации ранее возникших прав и (или) перехода прав по сделке, не подлежащей государственной регистрации, следует знать следующее. Регистратор вправе истребовать сведения о правообладателе и наличии (отсутствии) арестов, запретов, прочих ограничений (обременений) прав, зарегистрированных организациями технического учета и иными органами государственного учета объектов НИ. Они в свою очередь осуществляли регистрацию прав на НИ до введения в действие данного закона и до начала деятельности учреждения юстиции по регистрации прав (его филиала) (ст.6, 32 настоящего закона). При отсутствии у заявителя документов, содержащих указанные сведения, регистрирующий орган может самостоятельно обратиться за указанной информацией, необходимой для государственной регистрации, в соответствующий орган (организацию) на основании пункта 3 статьи 8 настоящего закона.

Правоустанавливающие и иные необходимые для государственной регистрации документы представляются в подлинниках (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) с приложением копий (п.5 ст.18 закона). После проведения государственной регистрации подлинные экземпляры документов возвращаются правообладателю (п.5 ст.18 закона).

Верность копий документов может быть удостоверена нотариусом или организацией, выдавшей документ. Допустим, что на государственную регистрацию представлены незаверенные копии указанных документов (например, договора). В таком случае работник учреждения юстиции по регистрации прав, принимающий документы, должен сделать на них надпись об их соответствии подлинникам с указанием даты, фамилии, инициалов лица, сделавшего надпись, а также заявителя. Данная надпись заверяется подписями названного работника учреждения юстиции по регистрации прав (филиала) и заявителя (п.51 Правил ведения книг учета документов).

Вместо копий документов на государственную регистрацию могут быть представлены дополнительные (вторые) подлинные их экземпляры, предназначенные для хранения в делах право устанавливающих документов.

Приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (п.3 ст.18 закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

В случае если на государственную регистрацию был представлен:

— документ (документы), имеющий подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в нем исправления,

— документ, исполненный карандашом, а также

— документ с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать его содержание, согласно пункту 3 статьи 18 данного закона не подлежит при ему на государственную регистрацию.

Отметим, что в указанном законе, в том числе в его статье 18, не указан порядок отказа в приеме таких документов. Более того, в соответствии со статьей 2 данного закона уклонение от государственной регистрации может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. В связи с этим в Методических рекомендациях учреждениям юстиции по регистрации прав рекомендуется, проинформировав о данных положениях заявителя в ходе приема документов, незамедлительно приостанавливать государственную регистрацию (п.1 и 2 ст.19 закона). В уведомлении о приостановлении государственной регистрации со ссылкой на пункт 3 статьи 18 данного закона рекомендуется:

указывать конкретную причину (наименование и реквизиты документа, суть "дефекта" документа и т.д.);

сообщать заявителю, что он может получить на руки такой документ в целях его приведения в соответствие с законодательством Российской Федерации;

сообщать, что непредставление требуемого и надлежаще исполненного (оформленного) документа до окончания срока регистрации (приостановления регистрации) повлечет вынесение решения об отказе в регистрации в соответствии с абзацем четвертым пункта 1 статьи 20 Закона, а также о том, что в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона правообладатель имеет право представить заявление о приостановлении регистрации на срок не более трех месяцев с указанием причины такого приостановления.

Если подлинный экземпляр указанного документа выдан на руки заявителю, рекомендуется на копии расписки в приеме документов на государственную регистрацию сделать об этом отметку в порядке, установленном пунктом 50 Правил ведения книг учета документов, а копию такого документа поместить в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, документы, составленные на нескольких листах, должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью. Если такое требование к конкретным документам, составленным на нескольких листах, в законодательстве Российской Федерации отсутствует, целесообразно рекомендовать заявителям их прошить, пронумеровать и скрепить печатью и (или) подписью с указанием количества листов в документе. Однако в последнем из названных в настоящем абзаце случаев неисполнение заявителем рекомендации не может являться основанием для отказа в приеме документов, приостановления государственной регистрации, отказа в государственной регистрации (статьи 18-20 закона).

Типовые ошибки в документах, представляемых на регистрацию прав и сделок.

1. Несовпадение адресов объектов в выписке из паспорта БТИ, в договоре или в другом правоустанавливающем документе, в документе, подтверждающем произведенную ранее регистрацию и в других документах, в которых указан адрес этого объекта.

Если имеются расхождения хотя бы в деталях адреса (отсутствие номера строения, обозначение номеров через дефис или через дробь и т.п.), то следует представить справку из БТИ о том, что это одно и то же здание. Если причина расхождения в ошибке при подготовке документа, то исправить документ и переоформить его установленным образом.

2. Несовпадение площади помещеня или здания в различных документах.

Если площади различаются, то следует представить справку из БТИ о причине такого различия. Если причина различий в ошибке при подготовке документа, то исправить документ и переоформить его установленным образом.

3. Красные линии на плане объекта, выданном БТИ.

Наличие красных линий на плане свидетельствует об осуществлении неразрешенной перепланировки. В случае, когда после произведенной перепланировки изменились внешние границы объекта, при представлении пакета документов на государственную регистрацию права (обременения, ограничения, перехода права) либо для внесения изменений в ЕГРП требуется соответствующая разрешительная документация.

4. Неправильная запись номеров помещений в договоре.

Помещения должны быть записаны под теми номерами, под которыми они обозначены в экспликации и на плане объекта.

5. Полномочия лица, подписавшего договор и сдаваемые на регистрацию документы, не подтверждены должным об разом.

Таким лицом может быть руководитель организации или уполномоченное им лицо. Руководитель организации подтверждает свои полномочия представлением выписки из протокола собрания, на котором он назначен руководителем (для руководителя государственной или муниципальной организации — копия приказа вышестоящей организации). Верность выписки подтверждается подписью руководителя и печатью организации. Уполномоченное лицо представляет доверенность. Руководитель организации может подписать договор в соответствии с правами, предоставленными ему уставом организации или соответствующим коллегиальным органом организации (совет директоров, общее собрание). При этом должны учитываться правила принятия решения о совершении сделки, установленные законом "Об акционерных обществах" или законом "Об обществах с ограниченной ответственностью".

6. Отсутствие государственной регистрации права собственника на объект НИ, который является предметом сделки или аренды. При регистрации договора субаренды должен быть зарегистрирован договор аренды арендатора.

7. Отсутствие документов, подтверждающих правопреемство ООО, ОАО, ЗАО с ТОО, АООТ, АОЗТ после приведения организационно-правовой формы в соответствие с законом.

Внесение записи в ЕГРП и выдача свидетельства о государственной регистрации: на что следует обращать внимание?

В соответствии с Федеральным законом "О ГРПНИСН" от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ и Постановлением Правительства РФ "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на НИ и сделок с ним" от 18 февраля 1998г. N 219:

1. Раздел "Субъект права" должен содержать:

ИНН;

полное (без сокращений) наименование правообладателя с указанием организационно-правовой формы в соответствии со свидетельством о регистрации юридического лица;

номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица;

дату выдачи свидетельства о государственной регистрации юридического лица;

наименование регистрирующего органа, выдавшего свидетельство о регистрации юридического лица;

юридический адрес субъекта права.

2. Раздел "Вид права" должен содержать:

наименование вида права, как правило, это "частная собственность".

3. Раздел "Объект права" должен содержать (в зависимости от вида объекта):

этажность, общая площадь по внутреннему обмеру (для зданий, строений);

номера помещений (при регистрации помещений);

инвентарные номера, по документам, описывающим объект права;

литеры, иные возможные условные обозначения (при необходимости, при этом указываются реквизиты документа, из которого на свидетельстве указаны условные обозначения);

4. Раздел "Адрес объекта" должен содержать:

название области (республики, края);

название района (города районного значения);

в ряде случаев название сельского или муниципального округа, населенного пункта;

название улицы, номер дома, корпуса;

5. Раздел "Основания для государственной регистрации" должен содержать:

реквизиты правоустанавливающих документов, на основании которых принято решение о государственной регистрации прав или ограничений (обременений) прав (реквизиты включают наименование документа, его серию и номер, дату выдачи и название учреждения, вы давшего документ).

6. Раздел "Существующие ограничения (обременения) права" должен содержать":

запись о том, что ограничения (обременения) не зарегистрированы;

либо запись о том, что ограничения (обременения) зарегистрированы.

При этом указываются:

наименование ограничения (обременения);

наименование документа, его серия и номер, дата выдачи (заключения);

название учреждения, выдавшего (утвердившего) документ;

сфера действия ограничения (обременения), а именно, на что наложено ограничение (обременение) на весь объект или на его часть.

Кроме того, в свидетельстве о государственной регистрации указывается либо кадастровый номер, либо условный номер объекта (при отсутствии кадастрового).

На свидетельстве указываются две даты: в верхней части — дата выдачи, а в нижней — дата внесения записи в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Даты могут совпадать, также дата выдачи может быть позднее даты внесения записи в ЕГРП.Дата выдачи свидетельства не может быть раньше даты внесения записи в ЕГРП.Свидетельство подписывается регистратором, с указанием его фамилии и инициалов. Подпись регистратора заверяется печатью учреждения юстиции или его филиала.

В свидетельстве также может указываться иная информация, в соответствии с правилами Единого государственного реестра прав, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998г. N 219 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на НИ и сделок с ним".

Свидетельство не должно иметь подчисток, приписок, зачеркнутых слов и иных исправлений. В свидетельство о государственной регистрации прав не вносятся какие-либо исправления. Исправление допущенных в свидетельствах ошибок возможно по письменному заявлению правообладателя, либо его доверенного лица путем выдачи учреждением юстиции нового свидетельства взамен, имеющего ошибки.

Следует различать государственную регистрацию прав и/или сделок и внесение изменений в существующие записи Единого государственного реестра прав. Последнее, в соответствии со статьей 4 Закона о регистрации, не является государственной регистрацией.

Если права на объект НИ уже зарегистрированы в ЕГРП, то изменения в объекте или субъекте права, не влекущие за собой прекращения или перехода права, подлежат внесению в указанный реестр прав, но не все из них, а только такие, которые изменяют записи, содержащиеся в Едином государственной реестре прав. Примерный перечень таких изменений приведен в разделе VII п.67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на НИ и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на НИ и сделок с ним" от 18 февраля 1998г. N 219, где к сведениям изменяющим объект отнесены: уточнение площади объекта, изменения при незначительной реконструкции объекта. Таким образом, изменения могут быть внесены только в уже существующие записи Единого государственного реестра прав.

В том случае, если в процессе реконструкции произведены незначительные изменения в объекте НИ, права на который не зарегистрированы в установленном законом порядке, то обязанности государственной регистрации прав не возникает. Однако сведения об объекте с учетом произведенных изменений могут быть внесены в Единый государственный реестр прав при регистрации вещного права на него. При этом в учреждение юстиции по государственной регистрации прав должны быть представлены документы как на объект в прежнем состоянии, так и описывающие произведенные в нем изменения.

Если в результате реконструкции произведены значительные изменения в объекте, то есть по существу создается новый объект взамен прежнего, то возникает обязанность государственной регистрации вещного права независимо от наличия ранее зарегистрированного права на первоначальный объект. При этом в случае наличия, зарегистрированное право на прежний объект НИ прекращается.

Кроме того, для определения необходимости внесения сведений в Единый государственный реестр прав об изменениях в объекте НИ предлагаем руководствоваться формами листов записей об объекте Единого государственного реестра прав. Таким образом, если произведенные изменения влияют на сведения одной из граф данных листов, то возникает необходимость их внесения в существующие записи Единого государственного реестра прав.

Одновременно представляется целесообразным в каждом конкретном случае учитывать требования местного учреждения юстиции по регистрации прав для определения значительности изменений в объекте на предмет установления необходимости либо внесения сведений в уже существующие записи Единого государственного реестра прав, либо государственной регистрации прав как на вновь возведенные объекты.

Приостановление государственной регистрации: основания и процедура

Статья 19 Федерального закона о государственной регистрации прав предусматривает возможность приостановления государственной регистрации как по инициативе правообладателя, так и по инициативе учреждения юстиции. Основания для такого приостановления перечислены в пунктах 2-4 указанной статьи.

Содержание пункта 1 статьи не соответствует ее названию. Этот пункт предусматривает обязанность учреждения юстиции при наличии сомнений в возможности регистрации затребовать от заявителя дополнительные сведения об основаниях регистрации, но в рамках общего месячного срока регистрации, установленного пунктом 3 статьи 13 данного закона.

Сомнения могут возникнуть после приема документов на стадиях их правовой экспертизы или установления отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект (п.1 ст.13 Закона). В частности, сомнения могут возникнуть по поводу содержания представленных на заключение документов, по поводу самих прав на объект НИ, по поводу правомочности как самого заявителя, так и его представителя участвовать в процедуре регистрации и т.п.

Учреждение юстиции при необходимости представления дополнительных материалов немедленно извещает об этом в письменном виде заявителя, который вправе представить дополнительные доказательства наличия у него прав на объект. При непредставлении либо несвоевременном представлении доказательств в течение общего месячного срока регистрации может последовать отказ в государственной регистрации.

Пункт 2 статьи 19 комментируемого закона предоставляет регистратору право приостановить регистрацию на срок в один месяц. Это одно из трех оснований приостановления регистра ции, предусмотренных комментируемой статьей. Когда у регистратора возникают сомнения в подлинности представленных документов. По существу речь идет о проведении соответствую щей экспертизы (почерковедческой, лингвистической и т.п.) документов с целью подтверждения или опровержения их подлинности.

Любое приостановление течения срока означает приостановление действия этого срока. В соответствии с пунктом 3 статьи 13 настоящего закона общий срок ГРПНИ и сделок с ней ограничен одним месяцем. Таким образом, общий срок регистрации прав на НИ с учетом ее приостановления по инициативе регистратора не может превышать двух месяцев с момента подачи заявления на регистрацию.

При направлении документов на подтверждение их подлинности регистратор обязан письменно уведомить заявителя не только о приостановлении регистрации, но и об основаниях принятия такого решения. О приостановлении регистрации в книге учета документов должна быть сделана соответствующая запись (п.10 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при ГРПНИСН, утвержденных приказом Министерства юстиции РФ от 24.12.2001 N 343).

Ко второму виду оснований приостановления регистрации относятся основания, изложенные в письменном заявлении правообладателя или уполномоченного им лица. Пункт 3 статьи 19 перечня этих оснований не содержит. Однако к числу причин, которые могут быть признаны регистратором уважительными и повлечь за собой решение о приостановлении, могут быть отнесены лишь исключительные. К ним могут быть отнесены: смерть гражданина, если спорное правоотношение допускает правопреемство; прекращение существования юридического лица либо его реорганизация; утрата гражданином дееспособности; нахождение гражданина в длительной служебной командировке.

Заявление о приостановлении регистрации должно подаваться в письменной форме до истечения месячного срока на проведение регистрации, установленного пунктом 3 статьи 13 Закона. Регистратор обязан в кратчайший срок рассмотреть заявление и вынести письменное решение об удовлетворении ходатайства либо о его отклонении.

В случае удовлетворения заявления регистратор обязан указать срок приостановления регистрации, который не может превышать трех месяцев, и о принятом решении известить право обладателей. Как и в случаях, предусмотренных пунктом 2 рассматриваемой статьи, о приостановлении регистрации по инициативе правообладателя должна быть сделана соответствующая запись в книге учета документов (п.10 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при ГРПНИСН).

Таким образом, общий срок государственной регистрации в данном случае с учетом времени ее приостановления не должен превышать четырех месяцев со дня подачи заявления и документов на регистрацию.

В пункте 4 статьи 19 указанного закона содержится третье основание для приостановления государственной регистрации — в тех случаях, когда об этом имеется определение или решение суда.

Приостановление регистрации по анализируемому основанию является обязательным и оформляется соответствующим письменным решением регистратора. Об этом делается отметка в книге учета документов, которая в соответствии с пунктом 2 статьи 12 настоящего закона является неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав.

Проблемы отказа в государственной регистрации: основания, порядок отказа и процедура обжалования

Исчерпывающий перечень оснований отказа в государственной регистрации прав приведен в нормах статьи 20 Закона о государственной регистрации прав. Отказ в регистрации допускается по следующим основаниям:

право на объект НИ, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на НИ признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект НИ;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; здесь имеются в виду любые условия, ограничивающие обладателя права собственности или иного вещного права в осуществлении этих прав;

правоустанавливающий документ об объекте НИ свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект НИ; такая ситуация может иметь место в случае, когда имя или наименование заявителя вообще не указано в правоустанавливающем документе (например, свидетельстве о наследстве) либо из правоустанавливающего документа не следует возникновение у заявителя того права, которое он просит зарегистрировать.

В пункте 2 статьи 20 настоящего закона указывается на не допустимость отказа в регистрации по мотивам отсутствия или незаконченности работ по кадастровому учету земельного участка или наличия судебного спора о границах земельного участка. В то же время незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей (например, квартир) при государственной регистрации прав не допускается.

Об отказе в регистрации заявителю должно быть сообщено в письменной форме в пятидневный срок после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления. Копия сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судеб ном порядке.

Признание ранее возникших прав

В соответствии со статьей 6 Федерального закона о ГРПНИСН права на НИ, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Законом N 69-ФЗ определен порядок, при котором государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона N 122-ФЗ права на объект НИ требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие вышеуказанного закона перехода данного права, его ограничения или совершенной после введения в действие Закона N 122-ФЗ сделки с объектом НИ.

Это означает, что если права на НИ возникли до 1 января 1998г., то они признаются юридически действительными (п.1 Закона N 69-ФЗ). Однако если это имущество продается или приватизируется уже после 1 января 1998г., то оно должно быть зарегистрировано. При этом регистрируется не только право на имущество, возникшее до 1 января 1998г., но и переход данного права (купля-продажа имущества, приватизация и т.д.).

ГРПНИСН осуществляется в течение одного месяца.

Законом N 69-ФЗ устанавливается, что если регистрация прав на НИ после 1 января 1998г. осуществляется в связи с переходом данных прав или в связи со сделкой с имуществом, то оплата за такую регистрацию не взимается. Если, например, лицо изъявило желание зарегистрировать свое право на имущество, возникшее до 1 января 1998г., в добровольном порядке, то будет взиматься плата, равная половине установленного субъектом Российской Федерации размера платы.

Плата за государственную регистрацию

В соответствии со статьей 11 Федерального закона о государственной регистрации прав в редакции, вступающей в силу с 1 января 2005г., за государственную регистрацию прав в соответствии с налоговым законодательством взимается государственная пошлина.

За предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, также взимается плата.

Размеры указанной платы, порядок ее взимания, зачисления в федеральный бюджет установлены, как уже было сказано, главой 25.3 НК РФ.

Государственная пошлина за ГРПНИСН приравнена к обращению за совершением юридически значимых действий, оплата которой должна производиться до подачи заявлений в регистрирующий орган.

В соответствии со статьей 333.18 НК РФ ("Порядок и сроки уплаты государственной пошлины") государственная пошлина уплачивается в наличной или безналичной форме.

Факт уплаты государственной пошлины плательщиком в без наличной форме подтверждается платежным поручением с отметкой банка о его исполнении.

Факт уплаты государственной пошлины плательщиком в наличной форме подтверждается:

— квитанцией установленной формы, выдаваемой плательщику банком, либо

— квитанцией, выдаваемой плательщику должностным лицом или кассой органа, которым производилась оплата, по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.

Размеры государственной пошлины за ГРПНИ и связанных с нею действий установлены статьей 333.33 НК РФ:

за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на НИ, договоров об отчуждении НИ, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 19, 22-24 настоящего пункта:

физическим лицам — 500 рублей;

организациям — 7 500 рублей;

за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс, договора об отчуждении предприятия как имущественного комплекса, а также ограничений (обременений) прав на предприятие как имущественный комплекс — 0,1 процента стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, но не более 30 000 рублей;

за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на НИ и сделок с ним, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктом 25 настоящего пункта:

физическим лицам — 100 рублей;

организациям — 300 рублей;

за государственную регистрацию: договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на НИ и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на НИ:

физическим лицам — 500 рублей;

организациям — 2 000 рублей;

соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на НИ и сделок с ним

[35]:

физическим лицам — 100 рублей;

организациям — 300 рублей.

за государственную регистрацию: смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на НИ и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, — 500 рублей;

смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на НИ и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, — 100 рублей;

за государственную регистрацию сервитутов: в интересах физических лиц — 500 рублей; в интересах организаций — 2 000 рублей; за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке — 100 рублей;

за повторную выдачу правообладателям свидетельства о государственной регистрации права на НИ (взамен утерянного, пришедшего в негодность, в связи с внесением в содержащуюся в ЕГРП запись о праве изменений, в том числе исправлением в данной записи технической ошибки, за исключением ошибок, допущенных по вине органа, осуществляющего ГРПНИСН):

для физических лиц — 100 рублей;

для организаций — 300 рублей.

При этом, согласно статье 333.35 НК РФ ("Льготы для отдельных категорий физических лиц и организаций") государственная пошлина не уплачивается в следующих случаях:

за государственную регистрацию прав Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования на государственное, муниципальное НИ, не закрепленное за государственными, муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющее соответственно государственную казну Российской Федерации, казну субъекта Российской Федерации, муниципальную казну;

за государственную регистрацию арестов НИ;

за государственную регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона;

за государственную регистрацию соглашения об изменении содержания закладной, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на НИ и сделок с ним;

за государственную регистрацию возникшего до введения в действие Федерального закона о ГРПНИСН права на объект НИ при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта НИ. В иных предусмотренных пунктом 2 статьи 6 указанного Федерального закона случаях за государственную регистрацию права на объект НИ, возникшего до введения в действие указанного Федерального закона, государственная пошли на взимается в размере, равном половине установленной настоящей главой государственной пошлины за государственную регистрацию права на НИ.

В соответствии со статьей 333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено главой 25.3.

Следует иметь в виду, что возврату не подлежит государственная пошлина, уплаченная за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на НИ, сделок с ним, в случае отказа в государственной регистрации.

При прекращении государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на НИ, сделки с ним на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина уплаченной государственной пошлины.

Возврат излишне уплаченной (взысканной) суммы государственной пошлины производится по заявлению плательщика государственной пошлины, поданному в налоговый орган по месту совершения действия, за которое уплачена (взыскана) государственная пошлина. Заявление может быть подано в течение трех лет со дня уплаты излишне уплаченной (взысканной) суммы государственной пошлины.

К заявлению о возврате излишне уплаченной (взысканной) суммы государственной пошлины прилагаются: решения, определения и справки судов, органов и (или) должностных лиц, осуществляющих действия, за которые уплачивается (взимается) государственная пошлина, об обстоятельствах, являющихся основанием для полного или частичного возврата излишне уплаченной (взысканной) суммы государственной пошлины. В соответствующих случаях — акты налоговых проверок организаций и должностных лиц, а также платежные поручения или квитанции с подлинной отметкой банка, подтверждающие уплату государственной пошлины. В случае если государственная пошлина подлежит возврату в полном размере, а в случае если она под лежит возврату частично, — копии указанных платежных документов.

Возврат суммы излишне уплаченной (взысканной) государственной пошлины производится за счет средств бюджета, в который произведена переплата.