ОСОБЛИВОСТІ ПРАВОВОГО РЕГУЛЮВАННЯ ДОГОВІРНИХ ВІДНОСИН КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ НЕРУХОМОГО МАЙНА

К оглавлению
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 

О. Яворська1

Львівський національний університет імені Івана Франка

вул. Університетська, 1, 79000 Львів, Україна

Автор аналізує проблеми правового регулювання договірних відносин купівлі-

продажу нерухомого майна. Характеризуються особливості договору купівлі-продажу

нерухомості, які полягають у специфіці предмета договору, формі договору, порядку

визначення ціни нерухомості, виконанні договору, державній реєстрації прав власності

на нерухоме майно.

На підставі аналізу норм чинного законодавства та практики його застосування автор

пропонує шляхи усунення наявних суперечностей та прогалин правового регулювання.

Ключові слова: нерухомість, договір купівлі-продажу нерухомого майна, державна

реєстрація правочину, державна реєстрація права власності на нерухоме майно.

Цивільний кодекс України [1] не виділяє договору купівлі-продажу нерухомого

майна як окремий різновид купівлі-продажу, на відміну, наприклад, від Цивільного

кодексу РФ [2], в якому правовому регулюванню відносин з купівлі-продажу

нерухомості присвячені норми § 7 – продаж нерухомості гл. 30 – купівля-продаж.

Принагідно зазначимо, що правовому регулюванню договірних відносин оренди

будівлі або іншої капітальної споруди присвячено окремий параграф 3 гл. 58 ЦКУ,

найму (оренди) житла – окрема глава 59 ЦКУ. За договором купівлі-продажу

нерухомості одна сторона (продавець) зобов’язується передати у власність нерухоме

майно іншій стороні (покупцеві), а покупець зобов’язаний сплатити за нього певну

грошову суму. Купівля-продаж нерухомості має певні специфічні риси, про

особливість яких знаємо з аналізу окремих законодавчих положень ЦКУ.

1. Специфіка предмета договору – нерухоме майно. Поділ речей на нерухомі та

рухомі закріплено у ст. 181 ЦКУ. ЦК УРСР 1963 р. не мав такого поділу. Поділ речей

на нерухомі та рухомі був законодавчо скасований у зв’язку із скасуванням

приватної власності на землю ще з прийняттям Конституції СРСР 1936 р.

Поділ речей на нерухомі і рухомі був добре відомий ще у римському праві.

Нерухомістю за римським правом вважалися не тільки земельні ділянки і надра, а й

об’єкти, створені чужою працею на ділянці власника. Такі об’єкти розцінювалися як

природна або майнова частина поверхні землі. Тому не допускалося встановлення

окремого права власності на будівлі й земельну ділянку. Таке розмежування власне і

відбулося в цивільному законодавстві радянського періоду.

До нерухомих речей належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на

земельній ділянці, переміщення яких неможливо без їх знецінення та зміни їх

цільового призначення. Нерухоме майно (нерухомість) визначене у ст. 1 Закону “Про

іпотеку”[3], ст. 2 Закону “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно

та їх обмежень”[4]. Також режим нерухомої речі законодавчо може бути поширений

на інші речі (наприклад, Закон _____“Про іпотеку” поширює режим нерухомого майна на

морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти – ст. 1 Закону).

Специфіка правового режиму нерухомого майна зумовлена тим, що об’єкти

нерухомості невідривні від місця знаходження, а цивільні правочини, предметом

яких вони можуть бути, укладаються між різними суб’єктами і в іншому від

місцезнаходження об’єкта нерухомості місці. Тому сторонам договору важливо знати

про правовий режим нерухомості на момент укладення договору, зокрема, чи не

накладено арешт на нерухоме майно, чи не обтяжене воно правами будь-яких третіх

осіб, якого типу ці обтяження, чи є продавець майна юридичним його власником.

Власне для таких цілей ведеться Державний реєстр речових прав на нерухоме майно

та їх обмежень та Державний реєстр правочинів.

2. Правовий режим нерухомості визначається як приватно-правовими так і

публічно-правовими методами регулювання. Ст. 182 ЦКУ передбачено, що право

власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення,

перехід і припинення підлягають державній реєстрації, яка має публічний характер.

Правові засади державної реєстрації визначені Законом від 1 липня 2004 р. “Про

державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень” та Тимчасовим

положенням про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно [5].

Визначаючи момент набуття права власності на нерухоме майно, придбане за

договором купівлі-продажу, потрібно керуватися нормами ст. 334 ЦКУ. Нормою ч. 4

цієї статті передбачено: якщо договір про відчуження майна підлягає державній

реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації. Оскільки

договір купівлі-продажу підлягає державній реєстрації, то момент виникнення права

власності у покупця варто пов’язувати з моментом державної реєстрації договору.

Право власності, яке виникло, саме по собі підлягає державній реєстрації в порядку,

встановленому вищеназваним Законом та Тимчасовим положенням.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно та їх обмежень, за визначенням

ст. 2 Закону, є офіційним визнанням і підтвердженням державою фактів виникнення,

переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їхніх обмежень, що

супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме

майно та їх обмежень. Нез’ясованою є правова значимість (природа) державної

реєстрації, спричиненої різними законодавчими підходами. Так із наведеного

законодавчого визначення робимо висновок про наявність певної неясності: з

допомогою державної реєстрації визнається чи підтверджується право на

нерухомість? Якщо визнається, то факт державної реєстрації потрібно розцінювати

як завершальний в юридичному складі, з якого виникає право власності на

нерухомість. Якщо підтверджується то, отже, право власності мало б уже виникнути і

з допомогою державної реєстрації воно лише підтверджується з видачею відповідних

підтверджуючих документів: свідоцтва про державну реєстрацію (ст. 26 Закону).

Аналіз норм ЦК України теж дає підстави для різних висновків. Зокрема із ч. 1

ст. 182 ЦК України простежуємо, що реєструються виникнення, перехід і

припинення права власності та інших речових прав. Тобто такі права в часі або

виникли, або їх перенесено на інших суб’єктів, або вони припинилися до моменту

самої державної реєстрації. Проте у ч. 2 ст. 331 йдеться про те, що якщо право

власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації,

право власності виникає з моменту державної реєстрації. За нормами ст. 334 ЦК

України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному

посвідченню, виникає з моменту такого посвідчення або з моменту набуття законної

сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, чинним.

Якщо ж договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності

у набувача виникає з моменту такої реєстрації. Тому право власності на нерухоме

майно, яке уже виникло з договору, підлягає державній реєстрації саме по собі. Отже,

момент виникнення права власності на новостворене нерухоме майно пов’язують з

моментом державної реєстрації (звичайно, якщо права на таке майно підлягають

реєстрації), а на майно, набуте за договором – з моменту нотаріального посвідчення

або державної реєстрації договору (якщо договір підлягає державній реєстрації).

Тому в першому випадку державну реєстрацію розглядатимемо як

правовстановлюючий факт, у другому – та ж сама реєстрація уже має значення

правопідтверджуючого факту. Такий нерівнозначний законодавчий підхід не сприяє

чіткості та впорядкованості у правозастосувальній діяльності.

3. Цивільне законодавство визначає спеціальні правила про форму договору

купівлі-продажу нерухомого майна (ст. 657 ЦКУ). Такий договір укладають у

письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Норма є імперативною. Вирішуючи питання про форму договору, не беруть до уваги

положення ст. 207 ЦКУ (вимоги до письмової форми правочину) та ст. 639 ЦКУ

(форма договору). Отож законодавча вимога щодо форми договору купівлі-продажу

нерухомості ускладнена умовою про його державну реєстрацію, правовими засадами

здійснення якої є Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів

(затверджений постановою Кабінету Міністрів 26 травня 2004 р.) [6] та Інструкція

про ведення Державного реєстру правочинів (затверджена наказом Мін’юсту від

18 серпня 2004 р.) [7]. Державна реєстрація правочинів – єдина комп’ютерна база

даних, яка містить інформацію про правочини, що підлягають державній реєстрації,

забезпечує її зберігання, видачу та захист від несанкціонованого доступу. При

нотаріальному посвідченні договорів купівлі-продажу нерухомого майна нотаріус

одночасно вчиняє відповідні дії щодо внесення запису в державний реєстр

правочинів. Уведення такої реєстрації мало мету: запобігти зловживанням під час

здійснення операцій з нерухомістю. Резонансні процеси про продаж-перепродаж

одного й того ж об’єкта нерухомості свідчать, що з допомогою лише державної

реєстрації таких правочинів уникнути зловживань в цій сфері практично неможливо.

Водночас державна реєстрація правочинів призвела до збільшення (хоча й

несуттєвого) витрат сторін під час оформлення договору. ЦКУ не встановлює прямих

наслідків недотримання сторонами умови про державну реєстрацію правочину. А ч. 1

ст. 210 ЦКУ передбачено, що правочин, який підлягає державній реєстрації, є

вчиненим з моменту його державної реєстрації. Отже, якщо правочин не

зареєстровано, то він вважається не вчиненим, щодо договору – неукладеним.

4. Простежують певну специфіку щодо визначення ціни нерухомого майна, що є

предметом договору. Власне ця специфіка не відображена в нормах ЦКУ.

Застосовуються правила ст.ст. 632, 691 ЦКУ. Зокрема_____, якщо ціна у договорі не

встановлена і не може бути визначена відповідно до його умов, вона визначається, за

звичайними цінами на аналогічні товари, роботи або послуги на момент укладення

договору. Такий законодавчий підхід змінює судову практику вирішення договірних

спорів. Адже перед уведенням в дію ЦКУ відсутність ціни в договорі купівлі-

продажу мала наслідком неукладення договору. Проте застосування таких правил до

договорів купівлі-продажу нерухомого майна неприпустиме. Ціна в таких договорах

є істотною умовою, без досягнення згоди з якої договір вважається неукладеним. На

законодавчому рівні має бути застережене правило про те, що відсутність ціни в

договорі купівлі-продажу нерухомого майна має наслідком неукладення договору,

тому норми ст. 632 ЦКУ не можуть застосовуватися. Ціна є базовою для розрахунку

ставки мита при нотаріальному посвідченні договору. Ціна нерухомості може

визначатися на весь об’єкт загалом і з розрахунку за квадратний метр площі. У разі

купівлі-продажу нерухомості, розташованої на земельній ділянці, ціна охоплює

також і вартість земельної ділянки. Якщо предметом договору є садиба (ст. 381

ЦКУ), то в ціну входить вартість житлового будинку, господарсько-побутових

будівель, наземних і підземних комунікацій, багаторічних насаджень. Сторони

можуть визначати ціну, скориставшись послугами професійних оцінювачів. Правові

засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності

визначені Законом з аналогічною назвою [8]. Оцінка майна може проводитися за

згодою сторін (ст. 7 Закону), оскільки під час укладення договорів купівлі-продажу

нерухомого майна її обов’язковість законодавчо не обумовлена, окрім спеціальних

застережень (ст. 7 ч. 2 Закону). Оцінка майна проводиться на підставі договору між

суб’єктом оціночної діяльності та замовником оцінки (ст. 10 Закону) і відображається

в акті оцінки майна (ст. 12 Закону). Акт оцінки підписується оцінювачами,

скріплюється печаткою та підписом керівника суб’єкта оціночної діяльності та

підлягає затвердженню керівником органу державної влади або органу місцевого

самоврядування. Акт оцінки майна має строк дії, оскільки сама ціна не є сталою

величиною в часі. У приватних відносинах сторони майже не звертаються за

послугами професійних оцінювачів, оскільки оплата таких послуг збільшує витрати

сторін на оформлення договору в цілому.

5. Цивільне законодавство не відображає специфіки виконання договору.

Застосовуються положення ст.ст. 662–665 ЦКУ, якими регламентовано обов’язок

продавця передати товар. Саме передання нерухомого майна на виконання договору

дуже суттєве у взаємовідносинах сторін. Адже покупцеві має бути забезпечена

реальна можливість для огляду, оцінки стану об’єкта нерухомості, особливо у

випадку купівлі-продажу квартир, житлових будинків на вторинному ринку. Таке

житло може не відповідати встановленим санітарно-технічним вимогам, мати

конструктивні недоліки, що, зрештою, відображається на ціні. Але очевидно, що

правила ЦКУ про якість товару, наприклад норми ст. 673, ст. 675 ЦКУ, не можуть

бути застосовані й продавець не може нести відповідальності за передання

нерухомого майна, що не відповідає вимогам, окрім тих, які регламентовані

договором. Покупець не має права вимагати заміни неякісного товару, як це

встановлено нормами ст. 678 ЦКУ. Проте покупець має всі права (окрім права на

заміну), закріплені у ст. 678 ЦКУ у випадку передання йому товару (нерухомого

майна) неналежної якості.

У випадку порушення покупцем обов’язку прийняти нерухоме майно, продавець

має право вимагати від нього прийняття товару або відмовитися від договору купівлі-

продажу. За відсутності спеціального застереження обов’язки покупця щодо оплати

нерухомого майна регламентуються нормами ст.ст. 692, 693 ЦКУ. Відстрочення або

розстрочення платежу в договорах купівлі-продажу нерухомості не настільки

поширені. У таких випадках, якщо інше не передбачено угодою сторін, можуть

застосовуватися норми ст.ст. 694, 695 ЦКУ. В контексті досліджуваної проблеми

цікавою є справа з нотаріальної практики. За нотаріально посвідченим та

зареєстрованим договором купівлі-продажу складського приміщення продавець

(ТЗОВ “Н”) зобов’язувався передати у власність покупцеві (ТЗОВ “К”) зазначений

об’єкт, а покупець зобов’язувався прийняти об’єкт та оплатити за нього погоджену

сторонами ціну. ТЗОВ ”К” звернулося в нотаріальну контору з вимогою про

посвідчення переходу обов’язку на прийняття об’єкта (складського _____приміщення)

приватному підприємцю “М”. Тобто обов’язок щодо оплати нерухомості виконав

покупець ТЗОВ “К”, – а передання складського приміщення мала бути здійснена

підприємцю “М” з наступною реєстрацією його права власності на це приміщення.

Фактично за таким розвитком відносин сторін приховувався факт кредитування

приватного підприємця “М” зі сторони ТЗОВ “К” (така ситуація, зокрема, свідчить

про практичну неможливість застосування правових норм ст. 235 ЦКУ – правові

наслідки удаваного правочину, оскільки неможливо встановити природу самого

правочину – удаваний він чи ні). У рамках виконання договору купівлі-продажу

складського приміщення покупець зобов’язаний особисто або через представника

прийняти та оплатити товар. Виконання обов’язку боржника іншою особою

здійснюється за правилами ст. 528 ЦКУ. Із суті зобов’язання, що виникло між

сторонами договору купівлі-продажу складського приміщення, робимо висновок, що

саме ТЗОВ ”К” набуває у власність зазначене майно. А тому уступка окремо взятого

обов’язку щодо прийняття такого майна не призводить до набуття права власності у

приватного підприємця.

6. Якщо керуватися нормою ч. 4 ст. 334 ЦКУ, право власності у набувача

(покупця за договором) виникає з моменту державної реєстрації правочину. Між

моментом державної реєстрації договору і моментом державної реєстрації права

власності на нерухоме майно завжди є певний проміжок часу, протягом якого

правовий статус сторін договору визначений нечітко. Продавець передає предмет

договору покупцеві з перенесенням на нього права власності. У цьому випадку

покупець набуває права власності, яке ще не зареєстроване. Чи має право покупець

діяти як повноцінний власник, володіючи, користуючись та розпоряджаючись таким

майном? Чи має право продавець протидіяти таким діям покупця, право якого ще не

зареєстроване, але уже виникло? Прямої відповіді у законодавстві на ці запитання

немає. Аналізуючи норми Закону про державну реєстрацію, Інструкції про порядок

вчинення нотаріальних дій нотаріусами України [9] та Тимчасове положення про

державну реєстрацію прав власності покупець об’єктивно не зможе розпорядитися

нерухомим майном, адже для нотаріального посвідчення наступного договору,

предметом якого є таке нерухоме майно, він повинен надати документи, що

підтверджують право власності (п. 62 Інструкції). Щодо можливості вчинення інших

повноважень (наприклад, здача майна в оренду) необхідною є пряма законодавча

вказівка. Такою правовою невизначеністю можуть бути порушені інтереси багатьох

осіб (потенційних покупців, кредиторів як покупця, так і продавця). Адже на

практиці момент виникнення права власності на куплене нерухоме майно

пов’язується саме з моментом державної реєстрації цього права, підтвердженням

якого є свідоцтво про право власності. Саме з таким моментом законодавець пов’язує

виникнення права власності на новостворене нерухоме майно (ч. 2 ст. 331 ЦКУ).

7. Практика укладення та виконання договорів купівлі-продажу нерухомого

майна свідчить, що значна частина таких договорів укладається за участю

професійних посередників – ріелтерських фірм. Такі посередники надають широкий

спектр послуг, пов’язаних не лише з купівлею-продажем нерухомості (зокрема

житлових приміщень), а й з орендою нежитлових приміщень, орендою житла тощо.

Поняттями “нерухомість”, “ринок нерухомості”, “суб’єкт ринку нерухомості”,

“ріелтерська фірма”, “ріелтерська діяльність” широко оперують як на побутовому

рівні, так і в економічній та правовій літературі. Правове регулювання відносин у цій

сфері суспільних відносин є досить інтенсивним і характеризується прийняттям

останніми роками значної кількості законів і підзаконних нормативних актів. Як

приклади можемо навести низку законів, що регулюють відносини, пов’язані з

іпотекою – “Про іпотеку”, “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим

іпотечним боргом та іпотечні сертифікати”, “Про іпотечні облігації” тощо; закони,

спрямовані на врегулювання інвестиційної діяльності при будівництві житла,

зокрема, Закон “Про фінансово-кредитні механізми та управління майном під час

будівництва житла та операціях з нерухомістю”. Проте у жодному законодавчому

акті не визначено зазначених вище понять. Більше того, діяльність професійних

посередників на ринку нерухомості – ріелтерських фірм – фактично відбувається в

повному правовому вакуумі. В економічно розвинутих країнах така діяльність

ліцензується. Режим ліцензування дає змогу не допустити на ринок випадкових

суб’єктів, які не мають належних фахових знань. Як засвідчує практика наших умов у

разі вирішення проблемних питань між клієнтом та ріелтерською фірмою клієнт

залишається сам на сам, інколи стаючи жертвою в прямому розумінні нефаховості, а

то й зловживань під час операцій з нерухомістю. В основу взаємовідносин клієнт–

ріелтер покладено договір про надання послуг. Правове регулювання зобов’язальних

правовідносин сторін, що виникають на підставі таких договорів, відбувається в

рамках ЦК України – гл. 63, хоча окремого різновиду такого договору не виділено.

У м. Львові працює понад 170 агенств з нерухомості, в яких обслуговуванням

потреб клієнтів займаються спеціалісти різних освітніх рівнів, фаховості. Відсутність

будь-яких законодавчих параметрів їх діяльності звичайно ж позначається і на рівні

послуг, що вони надають, і на якості самих операцій з нерухомістю.

Практика укладення і виконання договору в купівлі-продажу нерухомого майна

потребує чіткої законодавчої регламентації відносин сторін. Така регламентація

сприятиме оптимізації правозастосувальної діяльності та запобігатиме зловживанням

на ринку нерухомості.

1. Цивільний кодекс України.

2. Комментарий к Гражданському кодексу Российской Федерации, части второй /

Под ред. О.Н. Садикова, ИНФРА – М., 1998.

3. Закон “Про іпотеку” // ВВР. – 2003. – № 38. – Ст. 313.

4. Закон “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” //

ВВР. – 2004. – № 51. – Ст. 553.

5. Тимчасове положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме

майно // Офіційний вісник України. – 2002. – №8. – Ст. 383.

6. Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів. Затверджений постановою

Кабінету Міністрів 26 травня 2004 р. // Офіційний вісник України. – 2004. – № 21. –

Ст. 1420.

7. Інструкція проведення Державної реєстрації правочинів. Затверджене наказом

Мінюсту від 18 серпня 2004 р. // Офіційний вісник України. – 2004. – № 33. – ст. 2231.

8. Закон “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в

Україні” // ВВР. – 2001. – № 47. – Ст. 251.

9. Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України // Офіційний

вісник України. – 2004. – № 10. – Ст. 639.