Экономика интересует?

Цены и фотографии прихожих смотри на портале покупателя Blizko. Заходи
mebelkona.ru
diodora-room.ru
Цены и фотографии прихожих смотри на портале покупателя Blizko. Заходи
mebelkona.ru
ahmerov.com
загрузка...

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

К оглавлению
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 
51 

П.В. Крылов,

аспирант (Волгоградский государственный университет)

 

Закрепление права собственности и других вещных прав на жилые помещения в новом

Жилищном кодексе РФ (далее — ЖК РФ) (ст. 30–48) вызвало объективную необходимость

пересмотра ряда теоретических положений жилищного и гражданского права, коренного

изменения судебной практики и обеспечения ее единообразия при рассмотрении жилищных

споров.

Одной из важнейших проблем, имеющих теоретическое и практическое значение, явля-

ется право пользования жилым помещением членами семьи собственника.

Такое пользование ЖК РФ рассматривает как пользование чужими вещами, поскольку в

случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право поль-

зования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого

помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником

и бывшим членом его семьи (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).

Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым

помещением на указанный в завещании срок, пользуется этим жилым помещением наравне

с собственником данного жилого помещения (ч. 1 ст. 33 ЖК РФ).

Эти указания Закона требуют пересмотра ряда вопросов владения и пользования жилыми

помещениями членами семьи собственника как правом на чужую вещь (жилое помещение).

Вместе с тем они направлены на защиту прав собственника, и являются прогрессивными

по сравнению со старым жилищным законодательством.

В гражданском законодательстве в общих положениях о вещных правах не выделяется

самостоятельной категории «права на чужие вещи». Однако выделение в науке граждан-

ского права термина «права на чужие вещи», определяющего совокупность всех вещных

прав несобственника, требует определенной систематизации этих прав.

В юридической литературе давно обсуждается вопрос о том, какой критерий должен

определять назначение вещного права. Так, дореволюционные русские цивилисты А.М. Гу-

ляев и В.Н. Синайский отмечали: «Наши вещные права на чужое имущество могут быть

сведены к двум группам: а) права, имеющие своим содержанием владение и пользование

чужим имуществом… б) право на распоряжение чужим имуществом… Права на чужие вещи

разнообразны и до сих пор нет строгой научной их классификации. Прежде всего, выделяют

группу прав на чужую вещь, содержанием которых является пользование чужой вещью»1.

Выбор в качестве критерия систематизации прав на чужие вещи содержания этих прав

определен его универсальностью и именно приоритетным значением по сравнению с иными

критериями.

Важной правовой характеристикой являются объект и субъект вещных прав.

В новом ЖК РФ удачно проведена классификация жилищных прав по субъектам, объектам

и содержанию жилищных отношений.

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская

Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования (ч. 2 ст. 4 ЖК РФ).

Объектами жилищных прав являются жилые помещения — изолированные помещения,

являющиеся недвижимым имуществом и пригодные для постоянного проживания граждан.

Жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам

и нормам, иным требованиям.

ЖК РФ устанавливает большой круг ограничений жилищных прав.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с

учетом требований ЖК РФ и градостроительного законодательства. Так, перевод помещения

в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без ис-

пользования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует

техническая возможность оборудовать такой доступ (ст. 22 ЖК РФ).

Если провести сравнение со старым жилищным законодательством, то в соответствии с

ЖК РСФСР перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах

государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускался,

а осуществлялся в исключительных случаях по предложениям соответствующих министерств,

государственных комитетов, ведомств и центральных органов общественных организаций.

В настоящее время гражданин имеет право произвести переустройство или переплани-

ровку жилого помещения, однако данные действия проводятся по согласованию с органом

местного самоуправления, на основании принятого им решения (гл. 4 ЖК РФ). Обязательным

условием обращения нанимателя жилого помещения по договору социального найма (в

качестве уполномоченного наймодателем) является письменное согласие всех членов его

семьи на переустройство и (или) перепланировку. Таким образом, если нет согласия хотя бы

одного члена семьи (в т.ч. и временно отсутствующего), то в переустройстве и (или) перепла-

нировке будет отказано. Однако собственник жилого помещения имеет право производить

переустройство и перепланировку без согласия членов семьи, что можно рассматривать как

ограничение их жилищных прав.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоря-

жения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с

его назначением и пределами его использования (ст. 30 ЖК РФ).

Семья представляет собой основанную на браке устойчивую общность лиц, совместно

пользующихся жилой площадью по различным правовым основаниям. Право пользования

занимаемым жилым помещением возникает у членов семьи не из договора с собственником,

а основано на исключительно доверительных семейных связях с собственником (сособ-

ственниками) жилого помещения.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым

помещением наравне с собственником (сособственниками). Имеются в виду равные воз-

можности по пользованию отдельными помещениями жилого дома, квартиры, коммунально-

бытовыми удобствами. В соглашении между собственником и членами семьи может быть

предусмотрено право пользования только отдельными комнатами. В этом же соглашении

допустимо включение обязанностей по использованию жилого помещения по назначению,

обеспечению его сохранности.

Согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких

лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество,

доля каждого из собственников в праве собственности которой определена, является до-

левой собственностью.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помеще-

нием, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее

имущество дома (ст. 289 ГК РФ). Такая доля на общее имущество пропорциональна размеру

квартиры собственника. Особенность правового режима общего имущества жилого дома

заключается в том, что собственник не вправе совершать действия, влекущие передачу

своей доли на общее имущество отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК

РФ). Это означает, что право собственности на общее имущество в многоквартирном доме

всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.

Помимо непосредственных частей самого многоквартирного дома ст. 36 ЖК РФ вклю-

чает в общую долевую собственность собственников общих помещений этого дома, в т.ч.

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и бла-

гоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства

данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер

земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соот-

ветствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Участники общей собственности многоквартирного дома по своему усмотрению и в своем

интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противореча-

щих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы

других лиц, владеют, пользуются объектами общего пользования в многоквартирном доме,

но вправе распоряжаться ими только в пределах, установленных ЖК РФ и ГК РФ.

Участники общей собственности на объекты общего имущества в многоквартирном

доме — собственники помещений в этом доме — несут бремя содержания принадлежащих

им межквартирных лестниц, коридоров, крыш, подвалов и других мест общего пользования,

внеквартирного инженерного оборудования и придомовых территорий (перечень объектов

общего имущества указан в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) пропорционально размеру находящихся в их

собственности помещений.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого

помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда

(действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный

орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется

передать другой стороне — гражданину (нанимателю) — жилое помещение во владение и

в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ст. 60).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать

жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, поддерживать надлежащее

состояние, проводить текущий ремонт, своевременно вносить за него плату.

Наниматель жилого помещение вправе вселить члена семьи, совершить обмен жилого

помещения, однако данные действия требуют согласия остальных членов семьи и наймода-

теля. Таким образом, по договору социального найма права членов семьи нанимателя более

защищены, чем права членов семьи собственника, что является новеллой ЖК РФ.