ВИДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИИ СЕРЕДИНЫ – КОНЦА XIX ВЕКА

К оглавлению
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 
51 52 53 54 55 56 57 58 

А.В. Субботина,

аспирант

Проблема оценки земли является важной для современного российского законодательства.

Она была актуальной и в XIX в. Несмотря на то, что особого нормативного акта, посвященно-

го оценке земли, в тот период не имелось, данные вопросы регулировались достаточно под-

робно. Положение о взысканиях гражданских устанавливало назначение оценки — «опреде-

ление достоинства имуществ на деньги»1. Об оценке земли упоминается в Положении о

взысканиях гражданских (1892 г.), Уставе гражданского судопроизводства (1892 г.), Своде

законов гражданских (1900 г.), Положении о казенных подрядах и поставках (1900 г.), Уста-

ве о земских повинностях (1899 г.), Своде уставов об акцизных сборах (1901 г.), Своде уставов

о пошлинах (1903 г.), Уставе кредитном (1910 г.). Этими документами устанавливались пра-

вила проведения, основания оценки, требования к лицам, производящим ее.

Об оценке земли упоминали и ученые-правоведы. Г.П. Победоносцев в «Курсе граж-

данского права» писал: «Ценность имуществ в делах гражданских определяется оценкой,

проводимой по указанному в законе порядку»2. Л.А. Кассо в работе «Русское поземельное

право» говорил об оценке недвижимости применительно к продаже земли и сбору пошлин.

Однако ученые-правоведы того периода не рассматривали оценку земли как самостоятель-

ный правовой институт.

Анализ действовавшего законодательства позволяет выделить различные виды оценки

и классифицировать ее, прежде всего, по цели проведения.

Проведение трех видов оценки регулируется гл. 3 Положения о взысканиях граждан-

ских, предусматривавшей оценку недвижимого имущества для публичной продажи; оценку

залогов; оценку земель для обеспечения исков. Положение устанавливает правила и по-

рядок проведения оценки, критерии оценки, ответственность лиц, производящих ее. Со-

гласно ст. 129 оценка недвижимого имущества производилась по усмотрению городского и

сельского общества или особыми ценовщиками, или ближайшими владельцами имущества,

однородного с оцениваемым. Лиц, производивших оценку, должно быть не менее двух. При

оценке обязаны были присутствовать также чиновник полиции и не менее двух свидетелей.

Приглашались владелец имущества и кредитор, по иску которого имущество направлялось

на продажу.

В ст. 128 перечислялись лица, не имеющие права быть оценщиками: во-первых, «заме-

ченные в явных пороках»3; во-вторых, должники, признанные несостоятельными; в-третьих,

сами истцы4.

В зависимости от вида оценки различались правила ее производства. Наиболее подробно

Положение о взысканиях гражданских регулирует оценку для публичной продажи.

1. В основу оценки недвижимого имущества для публичной продажи было положено

среднее количество приносимого им дохода. Для определения среднего количества до-

хода с имения складывались все полученные с него в последние 10 лет перед оценкой

чистые доходы, за исключением расходов на имение «обыкновенных и необходимых»5, и

эта общая сумма делилась на 10. Полученное таким образом число являлось своеобразным

коэффициентом для оценки различных видов недвижимого имущества. Согласно ст. 153

среднее количество дохода «помножается потом столько раз, сколько назначено статьями

154–159, по различным видам имущества»6. Сведения о доходах с имений выводились из

хозяйственных и экономических книг, если такие книги имелись, из наемных оброчных или

арендных договоров или из оценочного показания соседей.

Согласно Положению о взысканиях гражданских при оценке имения различалось не-

сколько видов земель. Среднее количество дохода использовалось при оценке земель,

состоящих в непосредственном распоряжении помещика, а также незаселенных земель,

пашен, сенокосов, отхожих пустошей, огородов и мест для рыбной ловли. Иначе определялась

стоимость земель, наделенных по установленной грамоте под поселение и в пользование

крестьян. Они оценивались по выкупной ссуде, следующей на основании Положения о вы-

купе. В законодательстве говорилось также о землях, с которых доход определить нельзя.

Это, в частности, дома с землей в таком месте, где нельзя ожидать дохода от нанимателей,

например, дома в уездах. Доход нельзя было определить и в том случае, когда владельцы

соседних имений покажут, что они не в состоянии определить даже приблизительного до-

хода, например, по необработанным землям, с лесами и угодьями, бывшим в собственном

пользовании владельца. Оценка в этом случае согласно ст. 160 производилась с учетом

местных обстоятельств и выгоды, которую можно было получить от приобретения данных

земель. При производстве оценки любого вида недвижимости цена имущества назначалась

«полным числом рублей с отсечением копеек и дробей»7.

Положение предусматривало также возможность производства оценки без соблюде-

ния каких-то особых правил. Истец и владелец назначенного в продажу имущества могли

определить его цену с общего согласия и объявить о ней до назначения дня торга. В этом

случае никакая иная оценка имущества не проводилась.

Кроме того, истец и владелец, а также их поверенные имели право представить месту,

производящему продажу, свои замечания касательно цены продаваемого имущества, ко-

торые могли быть изложены «в рукоприкладстве под описью»8 или же в особом прошении.

В последнем случае прошение приобщалось к оценке имущества.

2. Следующий вид оценки, предусмотренный Положением о взысканиях гражданских, —

оценка залогов. Специальных правил ее проведения Положение не содержит и отсылает

правоприменителя к Положению о казенных подрядах и поставках, где говориться, что если

земли предоставляются в залог по казенным подрядам и откупам, то оценка имуществ для

залога по ссудам из Кредитных установлений производится по особо установленным для

этого правилам9. Для оценки земель Положение о казенных подрядах и поставках берет за

основу сумму, по которой платились крепостные пошлины. Кроме того, ст. 44 указанного

документа содержит перечень уездов, свидетельства на земли в которых выдаются не иначе,

как по особой оценке, которая не должна превышать установленную в законодательстве

сумму10. Перечисляются также губернии, в которых земли принимаются в залог по фикси-

рованной оценке за десятину11. Устав кредитных установлений указывает на возможность

выдачи ссуды, обеспеченной залогом недвижимого имущества. Детализировать порядок и

правила производства оценки должен был наказ, рассмотренный Советом банка и утверж-

денный министром финансов12.

3. Оценка земель для обеспечения исков подчиняется тем же правилам, которые были

установлены в отношении оценки для публичной продажи, но «с уменьшением»: согласно

ст. 170 «1/4 частью против суммы, какая бы на основании помянутых правил должна была

составиться»13. Однако определенные категории земель должны были оцениваться на осно-

вании Устава об акцизных сборах, который предусматривал т.н. законную оценку земель,

каковой признавались «нормальные оценки Государственного дворянского земельного

банка, а в местностях, для которых этот Банк не имел оценок, — нормальные оценки кре-

стьянского земельного банка»14.

Положение о взысканиях гражданских предусматривает также ответственность лиц, про-

изводящих оценку, которая наступала в случае, когда оцененное имущество продавалось

дешевле оценки. Однако был ряд исключений из этого правила:

1) лица, производившие оценку для продажи, не подвергались по ней взысканиям, если

не было доказано подлога;

2) если ценовщики в акте оценки называли срок, на который был выдан этот акт, то их

ответственность не продолжалась по его истечении;

3) если ценовщики получали неверные сведения относительно объекта оценки, то от-

ветственность переходила на лиц, предоставивших данные сведения;

4) ценовщики освобождались от ответственности за снижение цены вследствие случай-

ных повреждений либо вследствие распоряжений правительства.

Другие нормативные акты предусматривали еще три вида оценки земли: оценка не-

движимых имений при обращении на них взыскания; оценка недвижимых имуществ для

обложения повинностями и сборами; оценка недвижимого имущества, отчуждаемого для

государственной или общественной пользы.

4. Оценка недвижимых имений при обращении на них взыскания предусматривалась

Уставом гражданского судопроизводства. Владелец имения мог сам оценить свое имущество,

принимая за основу среднее количество чистого годового дохода за последние 5 лет, или,

если владел имением меньший срок, — за все время владения. При этом под чистым дохо-

дом понимается «остаток, полученный за исключением из валового дохода обыкновенных

расходов по имению и следующих с оного податей и повинностей всякого рода»15. Оценка

владельцем имущества должна быть подтверждена приходорасходными книгами, счетами,

контрактами, а также иными документами. Если же взыскатель не соглашался с проведенной

оценкой, она осуществлялась сведущими людьми. Оценщики в этом случае назначались

в нечетном числе из соседних владельцев недвижимости либо по согласию взыскателя и

должника, либо судебным приставом. Сведущие люди оценивали землю по установленным

в Уставе правилам. Однако имели место исключения: земли, наделенные под поселение и

в пользование крестьян, оценивались по выкупной ссуде, выдаваемой на основании Осо-

бого приложения к законам о состояниях; категории земель, не приносившие дохода, — по

местным обстоятельствам и представляемым ими выгодам.

5. Оценка недвижимых имуществ для обложения повинностями и сборами предусма-

тривалась в нескольких законодательных актах. Устав о земских повинностях регулировал

оценку недвижимых имуществ для обложения земскими сборами. Подробно рассматрива-

лась система оценочных учреждений, их состав и полномочия. Общие основания оценки

недвижимых имуществ в губернии, разрешение разногласий и жалоб, а также наблюдение

за успешным исполнением обязанностей по оценке возлагались на Губернскую оценочную

комиссию. Уездная оценочная комиссия представляла свое заключение по общим основа-

ниям оценки недвижимых имуществ в уезде, осуществляла общее руководство действиями

Уездной земской управы по оценке и рассматривала ее представления по ходатайствам

землевладельцев. В обязанности Губернской земской управы входил сбор и разработка

сведений, необходимых для установления общих оснований оценки, составление общих

предположений об основаниях оценки, ведение делопроизводства Губернской оценочной

комиссии. Уездная земская управа вела поземельные книги и описи, доставляла Губернской

земской управе необходимые для установления общих оснований оценки сведения, про-

водила согласно этим основаниям оценку отдельных недвижимых имуществ, а также вела

делопроизводство Уездной оценочной комиссии16.

Согласно Уставу о земских повинностях недвижимые имущества оценивались по средней

чистой их доходности. При этом доходность земель исчислялась по данным за последние

9 лет, в случае невозможности исполнения этого требования — за меньший период. Для

исчисления доходности земель уезды разделялись на однородные в хозяйственном отно-

шении местности, отличавшиеся от смежных с ними по почве и другим условиям, влиявшим

на их доходность. Кроме того, в пределах каждой местности земли могли распределяться на

отдельные угодья (усадебную и пахотную земли, сенокосы и т.д.). Каждый вид угодий мог, в

свою очередь, делиться на разряды по сравнительному качеству земли и другим условиям

сельскохозяйственного пользования (луга заливные, суходольные, болотные и т.д.)17. До-

ходность каждого разряда земли определялась по десятинам, оценка каждого отдельного

землевладения — исходя из количества десятин земли каждого разряда угодий в составе

владения18. Полученная сумма могла быть понижена по ходатайству землевладельца, если

недвижимость имела определенные особенности: неудобное для хозяйства расположение

земельной дачи, ее черезполосность, отсутствие в ней воды и т.д.

Свод уставов о пошлинах предусматривал оценку имущества для определения суммы

сборов по сделкам при безвозмездном его переходе, а также крепостных сборов. Свод со-

держал понятие «законная оценка». Л.А. Кассо называл ее также оценочной суммой, «для

которой устанавливается минимальный размер в особой табели, охватывающей все мест-

ности России»19. Эта сумма была установлена законодателем и ниже ее земля не могла быть

оценена. В случае, если цена сделки превышала законную оценку, сборы исчислялись на

основании этой цены. Для определения почти всех видов пошлин использовалась законная

оценка, содержавшаяся в особой табели — приложении к Своду. Исключение составляли

земли, переходящие безвозмездно: законной оценкой для них могла считаться также оценка,

произведенная для залога в поземельных банках.

6. Свод законов гражданских содержал особый вид оценки, которая проводилась в слу-

чае отчуждения недвижимого имущества для государственной или общественной пользы.

Принудительное отчуждение недвижимого имущества, равно как и временное его занятие,

допускалось не иначе, как за справедливое вознаграждение. С целью определения размера

этого вознаграждения должна была проводиться оценка недвижимости. Статья 582 Свода

предусматривала создание специальной комиссии по оценке и перечисляла должностных

лиц, которые должны были входить в ее состав. Председателем комиссии был уездный

предводитель дворянства.

Статья 584 устанавливала правила производства оценки. Участвующие стороны заранее

извещались о дне заседания комиссии и имели право представлять по поводу оценки пись-

менные и устные объяснения. Комиссии предоставлялась возможность приглашать экспертов

для разъяснения технических вопросов, осматривать местность, допрашивать окольных

людей20. Оценка имущества допускалась либо по его доходности, либо по местным ценам и

особым условиям, в которых оно находилось. Если оценка производилась по доходности,

комиссия использовала предоставленные владельцем достоверные сведения и данные за

последние 5 лет, предшествующие оценке. Особо оговаривалось, что при оценке не прини-

малось в расчет увеличение ценности имущества, которое могло произойти от самого пред-

приятия, для которого оно отчуждалось. Комиссия оформляла свои действия протоколом.

Решение принималось большинством голосов; в случае их равенства перевес давал голос

председателя. Стороны имели возможность представить свои возражения и замечания на

решение комиссии. По итогам их рассмотрения комиссия могла произвести переоценку.

Оценку земли можно классифицировать и по другим основаниям. Наиболее интересной

представляется классификация по критериям ее производства. Очевидно, что единого

основания для производства оценки недвижимого имущества законодательство не содер-

жало. Различные нормативные акты предусматривали несколько критериев, по которым

оценивалась недвижимость:

1. Наиболее распространенной была оценка по средней доходности земли. Доходность

имения определялась по экономическим и хозяйственным книгам, наемным оброчным и

арендным договорам, показаниям соседей и могла быть подтверждена как указанными

документами, так и счетами, контрактами, приходорасходными документами. При исполь-

зовании этого критерия учитывались качество почвы, расположение земельного участка,

его черезполосность, наличие или отсутствие воды и другие условия сельскохозяйственного

пользования.

2. Следующим критерием для оценки земель являлись выкупные платежи. Оценка по

выкупным платежам служила, как правило, дополнительной оценкой для конкретного вида

земель. На основании выкупных платежей оценивались земли, предоставленные под по-

селение и в пользование крестьян (см., например: Устав гражданского судопроизводства.

Ст. 1126, Положение о взысканиях гражданских. Ст. 154).

3. Особое место в регулировании оценки земли занимала т.н. законная оценка. Это

понятие использовалось в ряде нормативных актов. Под законной оценкой понималась

фиксированная сумма, ниже или выше которой земля не могла быть оценена. Такая сумма

могла быть установлена непосредственно в законодательстве, например, сумма, указанная

в табели-приложении к Своду уставов о пошлинах. Кроме того, законной оценкой в ряде

случаев считались оценки Государственного дворянского земельного банка, Крестьянского

земельного банка, оценка для залога в поземельных банках. Законная оценка могла быть

уменьшена или увеличена в случаях, предусмотренных законодательством21.

4. В случаях, когда доход с земли (даже приблизительный) определить было невоз-

можно, оценка проводилась исходя из местных обстоятельств, цен и условий. При этом

предоставлялась возможность приглашать экспертов для разъяснения технических во-

просов, осматривать местность, допрашивать свидетелей. Для установления цены участка

использовались обычные для данной местности наемные и продажные цены на земли и

оценки их в кредитных учреждениях22.

5. Положение о взысканиях гражданских предусматривало возможность определения

цены участка с общего согласия его владельца и истца. В ст. 150 специально оговаривалось,

что они не обязаны при этом руководствоваться никакими правилами. Таким образом, для

этого вида оценки земли не устанавливалось никаких критериев, единственным обязатель-

ным условием — общее согласие сторон.

Оценка земли имела большое значение для регулирования общественных отношений в

Российской империи, что нашло отражение в существовавшем законодательстве: действова-

ла система органов и должностных лиц, уполномоченных проводить оценку недвижимости.

Процедура проведения оценки и утверждения ее результатов была регламентирована зако-

ном. Многообразие целей и критериев проведения оценки земли обусловило существование

различных ее видов. Классификация оценки земли по различным основаниям позволяет

полнее раскрыть сущность этого правового института, определить его цели и признаки.