8.3. Оценка земли

К оглавлению
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным

законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой

данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда

стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине

цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана

принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной

для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и

принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года N 568-р утверждены Методические

рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. В данных

Рекомендациях закреплено, что рыночная стоимость земельного участка зависит:

- от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей

(принцип спроса и предложения);

- от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за

определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов

от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской

деятельности (принцип ожидания);

- от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на

земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок;

- от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее

эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка,

являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям

законодательства, финансово осуществимым, в результате которого расчетная величина

стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного

использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с

учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами,

видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с

текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное использование;

- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого

земельного участка;

- перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

- ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

- текущее использование земельного участка.

Основанием для проведения оценки рыночной стоимости земельного участка является

договор между оценщиком и заказчиком (ст. 9 Закона об оценочной деятельности). Договором

между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком

оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание

заказчика по его заявлениям. В случаях, предусмотренных законодательством РФ, оценка объекта

оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения

суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует

нотариального удостоверения. Он должен содержать: основания заключения договора; вид

объекта оценки; вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки; денежное

вознаграждение за проведение оценки объекта оценки; сведения о страховании гражданской

ответственности оценщика. В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у

оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и

даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия

выдана.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен

содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам

Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с

лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не

установлено законодательством Российской Федерации.

В статье 11 Закона об оценочной деятельности определены общие требования к

содержанию отчета об оценке. Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей,

возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и

передача заказчику отчета об оценке. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или

вводить в заблуждение. В нем в обязательном порядке указываются дата проведения оценки,

используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также приводятся иные

сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки,

отраженных в отчете. Если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость, а иные

виды стоимости, то в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта и

причины отступления от возможности определения рыночной стоимости.

В отчете должны быть указаны дата составления и порядковый номер отчета; основание для

проведения оценщиком оценки; юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему

лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества; точное

описание объекта, а в отношении объекта, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты

юридического лица и балансовая стоимость данного объекта; стандарты оценки для определения

соответствующего вида стоимости, обоснование их использования, перечень использованных

данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки

допущения; последовательность определения стоимости и ее итоговая величина, а также

ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и

качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения,

являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного

им метода расчета стоимости конкретного объекта.

Для проведения оценки отдельных видов объектов законодательством РФ могут быть

предусмотрены специальные формы отчетов. Отчет собственноручно подписывается оценщиком

и заверяется его печатью.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете,

признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом, если в

порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта,

установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же

объекта, спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с

установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или

договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную

деятельность.

Кроме рыночной стоимости земельного участка статья 66 ЗК РФ также предусматривает

кадастровую стоимость, для установления которой проводится государственная кадастровая

оценка земель в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки

земель, которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 года N 316.

Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех

категорий на территории страны для целей налогообложения и иных целей, установленных

законом. Государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством

кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их

ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться лица,

имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой

стоимости земельных участков различного целевого назначения. Государственная кадастровая

оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду

функционального использования. При оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а

также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в

законодательном, административном и судебном порядке.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений,

садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании

статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также

иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты

городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе

капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и

сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или

исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности

их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование

территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению,

виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных

участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с

границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования,

размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и

др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам

оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается

кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Государственная кадастровая

оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и

других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в

государственный земельный кадастр.

Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов

Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты

государственной кадастровой оценки земель. Методические и нормативно-технические документы,

необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются _____и

утверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению

земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за

осуществлением оценочной деятельности в РФ и заинтересованными федеральными органами

исполнительной власти. Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой

оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

Для установления кадастровой стоимости земельного участка не нужно проводить

государственную кадастровую оценку земель лишь в случае, если в отношении земельного

участка уже определена его рыночная стоимость. В данной ситуации, согласно п. 3

комментируемой статьи, кадастровая стоимость земельного участка будет устанавливаться в

процентах от его рыночной стоимости.