8.5. Порядок определения размера арендной платы за пользование федеральным и муниципальным имуществом

К оглавлению
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 

Арендная плата устанавливается в виде:

- определенных в твердой сумме платежей;

- проведения капитального ремонта недвижимого имущества или благоустройства

прилегающей территории при условии предварительного согласования с арендодателем проекта и

сметы.

Порядок возмещения стоимости капитального ремонта при аренде муниципального

имущества предусматривается распоряжением соответствующего Комитета по управлению

имуществом.

Пример. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах

культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"

физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия,

находящимся в государственной или муниципальной собственности, либо земельным участком

или водным объектом, в пределах которых располагается объект археологического наследия, и

обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с настоящим

Федеральным законом, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат. Порядок предоставления вышеуказанной компенсации и

ее размер определяются договором аренды объекта культурного наследия, находящегося в

федеральной собственности, который заключается между федеральным органом исполнительной

власти, специально уполномоченным на то Правительством РФ, и физическим или юридическим

лицом.

В договоре на аренду федерального имущества должен быть определен размер арендной

платы, сроки и порядок ее внесения. С 1 июля 1998 г. Распоряжением Мингосимущества России от

30.04.1998 N 396-р введен единый Порядок определения величины перечисляемой в

федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной

собственности зданиями, строениями, сооружениями.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в совокупности или

по каждому объекту имущества отдельно.

Величина годовой арендной платы за 1 кв. м, рассчитанной в соответствии с порядком

расчета арендной платы, не может быть меньше базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв.

м.

Арендная плата рассчитывается исходя из базовой величины стоимости строительства 1 кв.

м, которая определяется и ежегодно публикуется Госстроем России, а при отсутствии

официальной информации - по решению органов исполнительной власти субъектов Российской

Федерации.

Размер базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв. м может корректироваться в случаях

изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов, переоценки арендуемого

имущества, осуществляемой в соответствии с постановлениями Правительства РФ и (или) в связи

с инфляционными процессами, а также в других случаях, предусмотренных законодательством

Российской Федерации, но не чаще одного раза в год. При защите своих интересов в случае

неоднократного повышения арендной платы в течение одного года арендатор вправе

апеллировать к нормам п. 3 ст. 614 ГК РФ, если условиями договора не предусмотрено повышение

арендной платы чаще одного раза в год.

Минимальная величина арендной платы за 1 кв. м устанавливается и ежегодно изменяется

органами власти субъекта Российской Федерации в зависимости от местных условий.

Порядок расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом

определен Распоряжением Мингосимущества России от 14.05.1999 N 671-р.

Расчеты арендной платы по вновь заключаемым договорам, оформляемым без проведения

конкурса или аукциона, должны производиться исходя из рыночной величины годовой арендной

платы за 1 кв. м нежилой площади, установленной по заключению независимого оценщика, с

применением для льготных категорий арендаторов корректирующих коэффициентов,

характеризующих категорию арендатора, в том числе социальную направленность его

деятельности, и отражающих объем прав пользования арендуемым имуществом.

Для арендаторов, ведущих капитальный ремонт или реконструкцию здания, находящегося в

федеральной собственности, может быть установлена годовая арендная плата за 1 кв. м в

размере базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв. м с учетом Распоряжения

Мингосимущества России от 14.05.1999 N 671-р на срок проведения капитального ремонта или

реконструкции (Распоряжение Минимущества России от 28.05.2001 N 1461-р).

Распоряжением Мингосимущества России от 14.05.1999 N 671-р в целях повышения

эффективности использования федерального недвижимого имущества установлен порядок,

согласно которому величина арендной платы за пользование федеральным недвижимым

имуществом определяется путем деления величины арендной платы, рассчитанной в

установленном порядке в рублях, на курс условной денежной единицы, эквивалентный курсу

доллара США, объявленному Банком России на 1 сентября 1998 г. (9,33 руб. за 1 долл. США), а

ежемесячные платежи за пользование федеральным недвижимым имуществом подлежат уплате в

рублях в сумме, определенной по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу

доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего

оплачиваемому. Согласно Письму Минюста России от 31.05.1999 N 4171-ПК данное Распоряжение

не является нормативным актом и не нуждается в государственной регистрации.

Пример. Производственная организация заключила договор на аренду федеральной

недвижимости в октябре 2007 г. и сразу же запланировала проведение капитального ремонта

арендуемого имущества. Арендодатель, руководствуясь Распоряжением Мингосимущества

России от 14.05.1999 N 671-р, выдвинул условие, согласно которому рублевая величина арендной

платы (25 200 руб. в год) сразу же должна быть исчислена в долларах США по курсу Банка России,

но не на день заключения договора, а по курсу девятилетней давности. Разделив 25 200 руб. на

9,33 руб., получим величину годовой арендной платы, которая составит 2700,96 долл. США, или

225,08 долл. США в месяц. Затем для расчета с арендодателем вновь конвертируем полученную сумму в рубли по курсу Банка России на последнее число месяца, предшествующего

оплачиваемому. Если оплата происходит в декабре, а курс Банка России на 30 ноября составил,

предположим, 24,70 руб. за 1 долл. США, то уплатить надо сумму 5559,48 руб. (225,08 долл. США

x 24,70 руб/долл. США), которая в 2,6 раза (или на 264,7%) превышает первоначально

рассчитанную рублевую величину арендной платы за месяц - 2100 руб. (25 200 руб. : 12 мес.). С

учетом различных коэффициентов и надбавок реальная ставка, которую придется заплатить

организации, будет еще выше.

Установленный Мингосимуществом России механизм расчетов, многократно превышающий

фиксируемый Банком России процент инфляции, противоречит ГК РФ. Так, согласно п. 2 ст. 317 ГК

РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в

сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных

единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в

рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных

денежных единиц на день платежа. Правило п. 2 ст. 317 ГК РФ об обозначении суммы денежного

обязательства в иностранной валюте или условных денежных единицах (так называемая

валютная оговорка) позволяет устранить неблагоприятные последствия инфляции.

Таким образом, если сторона при заключении сделки решила предусмотреть в денежном

обязательстве, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме

долларов США, то курс доллара должен быть определен на день подписания договора, чтобы

снизить воздействие инфляции.