9.3. Бухгалтерский и налоговый учет у арендодателя предприятия как имущественного комплекса

К оглавлению
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 

Организация предоставляет другой организации по договору аренды имущественный

комплекс. Перед передачей имущества арендатору арендодатель в рамках подготовки

предприятия для передачи в аренду обязан провести инвентаризацию передаваемого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 12 Закона о бухгалтерском учете для обеспечения достоверности

данных бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности организации обязаны проводить

инвентаризацию имущества и обязательств, в ходе которой проверяются и документально

подтверждаются их наличие, состояние и оценка. Порядок и сроки проведения инвентаризации

определяются руководителем организации, за исключением случаев, когда проведение

инвентаризации обязательно. Одним из случаев обязательного проведения инвентаризации

является, согласно п. 2 ст. 12 Закона о бухгалтерском учете, передача имущества в аренду, в том

числе имущественного комплекса.

Порядок проведения инвентаризации имущества и финансовых обязательств организации и

оформления ее результатов регулируется Методическими указаниями по инвентаризации

имущества и финансовых обязательств, утвержденными Приказом Минфина России от 13.06.1995

N 49 (далее - Методические указания по инвентаризации).

Согласно п. 2.2 вышеуказанных Методических указаний для проведения инвентаризации в

организации создается постоянно действующая инвентаризационная комиссия. Персональный

состав постоянно действующих и рабочих инвентаризационных комиссий утверждается

руководителем организации. Документ о составе комиссии (приказ, постановление, распоряжение)

регистрируется в книге контроля за выполнением приказов о проведении инвентаризации. В

состав инвентаризационной комиссии включаются представители администрации организации,

работники бухгалтерской службы, другие специалисты (инженеры, экономисты, техники и т.д.).

Кроме того, согласно п. 2.3 Методических указаний по инвентаризации в состав

инвентаризационной комиссии могут быть включены представители службы внутреннего аудита

организации, независимых аудиторских организаций.

Поскольку имущество должно быть передано в состоянии, пригодном для целей его

использования, арендодатель должен произвести необходимые действия по ремонту и замене

неработающего оборудования, освободить помещения предприятия от имущества, не

переходящего к арендатору, а также убедиться в действительности обязательств, входящих в

состав предприятия.

Арендодатель должен, кроме того, составить баланс, отражающий активы и пассивы в

составе предприятия.

Обязанности по подготовке предприятия к передаче, включая составление передаточного

акта, возложены на арендодателя. На него относятся и связанные с этим расходы, если стороны

не согласуют иное.

В передаточном акте указывается балансовая стоимость имущества. При этом данные

берутся не из баланса за последний отчетный период. Арендодателю придется сделать

промежуточный баланс на дату передачи предприятия в аренду.

Основные средства и нематериальные активы передаются арендатору по остаточной

стоимости. Но в первичных документах (в передаточном акте, актах приема-передачи основных

средств) должны быть отражены как первоначальная стоимость переданных объектов, так и сумма

начисленной по ним амортизации. Эти данные необходимы и арендодателю, и арендатору. Если

этого не сделать, у сторон договора аренды возникнут проблемы с учетом объектов основных

средств при возврате предприятия из аренды.

Арендодатель списывает стоимость всех активов и обязательств, переданных арендатору в

составе имущественного комплекса, со счетов их учета и отражает их на отдельном субсчете

счета 76, субсчет "Расчеты по договору аренды предприятия" (например, 76-5). Передача на

баланс арендатора основных средств арендованного предприятия отражается в учете

арендодателя в порядке выбытия - по кредиту счета 01 и дебету счета 76, субсчет "Расчеты по

договору аренды предприятия". Сумма начисленной амортизации по передаваемым основным

средствам списывается со счета 02 в кредит счета 76, субсчет "Расчеты по договору аренды

предприятия", и т.д. В результате на этом субсчете сформируется дебетовое сальдо, равное

стоимости предприятия, переданного в аренду. Это означает, что у арендатора появилась

обязанность в сроки, установленные договором, вернуть арендодателю имущество, активы и

обязательства на определенную сумму. Иными словами, в учете арендодателя будет отражена

весьма специфическая дебиторская задолженность арендатора в виде стоимости арендованного

предприятия.

Поскольку арендодатель "расстается" со своим предприятием не навсегда, а только на срок

его аренды, он должен отразить стоимость переданного в аренду имущественного комплекса в

забалансовом учете на счете 011 "Основные средства, сданные в аренду". Причем за балансом

учитывается не каждая из сданных в аренду частей имущественного комплекса, а предприятие как

единый объект.

Поскольку право собственности на основные средства передаваемого в аренду предприятия

к арендатору не переходит, то согласно ст. 39 НК РФ для целей обложения налогом на прибыль

передача основных средств предприятия на баланс арендатора реализацией у арендодателя не

признается.

Начисление амортизации по объектам основных средств, входящим в комплекс имущества

по договору аренды предприятия, осуществляется арендатором в том же порядке, что и для

объектов основных средств, находящихся на праве собственности. Согласно ст. ст. 622, 625 ГК РФ

при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том

состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии,

обусловленном договором. В то же время вследствие износа основных средств, входящих в

состав имущества арендуемого предприятия, за период нахождения предприятия в аренде

стоимость возвращаемого арендодателю имущества предприятия будет меньше, чем стоимость

этого имущества на дату его получения в аренду. Следовательно, в бухгалтерском учете

арендодателя задолженность арендатора по возврату имущества арендованного предприятия,

числящаяся в учете по дебету счета 76, субсчет "Расчеты по договору аренды предприятия",

должна уменьшаться на сумму износа (амортизации) объектов основных средств переданного в аренду предприятия, вследствие чего арендодатель может ежемесячно уменьшать задолженность

арендатора по возврату имущества переданного в аренду предприятия на суммы амортизации

основных средств данного предприятия, начисляемой в бухгалтерском учете арендатора.

Такое уменьшение задолженности арендатора является на основании п. 2 ПБУ 10/99 для

арендодателя расходом и отражается в учете по дебету счета 91, субсчет "Прочие расходы", и

кредиту счета 76, субсчет "Расчеты по договору аренды предприятия".

Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ для целей налогового учета в состав амортизируемого

имущества организации включаются имущество и иные объекты интеллектуальной собственности,

которые находятся у налогоплательщика на праве собственности, используются им для

извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации.

Следовательно, по основным средствам переданного в аренду предприятия амортизацию для

целей налогового учета начисляет и включает в состав расходов арендодатель, при этом суммы

начисленной амортизации по переданному в аренду предприятию учитываются в составе

внереализационных расходов (пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Передача арендатору предприятия в собственность материально-производственных

запасов, входящих в состав имущественного комплекса, отражается в бухгалтерском учете

арендодателя как их продажа в момент подписания сторонами передаточного акта.

Сумма выручки от продажи материально-производственных запасов в размере стоимости

товаров, указанной в передаточном акте (с учетом НДС), отражается по кредиту счета 90 в

корреспонденции со счетом 76, субсчет "Расчеты по договору аренды предприятия".

Одновременно в дебет счета 90, субсчет "Себестоимость продаж", списывается себестоимость

переданных товаров с кредита счета 41 "Товары".

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ поскольку арендодатель передает арендатору товары в

собственность, то такая операция у арендодателя является объектом обложения НДС. При

передаче товаров арендодатель предъявляет арендатору на основании п. 1 ст. 168 НК РФ

соответствующую сумму НДС и выставляет счет-фактуру в порядке, установленном ст. 169

Кодекса. При этом налоговая база определяется как стоимость реализуемых товаров,

исчисленная в данном случае исходя из стоимости товаров, указанной в передаточном акте, без

учета НДС (п. 1 ст. 154 НК РФ).

Для целей налогообложения прибыли выручка от реализации материально-

производственных запасов как собственного производства, так и ранее приобретенных, а также

выручка от реализации имущественных прав признается согласно п. 1 ст. 249 НК РФ доходом от

реализации.

На основании пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации материально-производственных

запасов организация-арендодатель вправе уменьшить доходы от реализации на покупную

стоимость реализованных материально-производственных запасов, а также на сумму расходов,

связанных с реализацией, формируемых с учетом положений ст. 320 НК РФ.

Для арендодателя сумма арендной платы признается доходом. Определить, к какому виду

доходов относится арендная плата, можно руководствуясь п. 5 ПБУ 9/99. Если аренда является

предметом деятельности арендодателя, то сумма арендной платы отражается на счете 90 как

доходы от обычных видов деятельности. Если сдача в аренду не является основным видом

деятельности организации, то арендная плата учитывается арендодателем на счете 91 в составе

прочих доходов.

Поступления в виде арендной платы по договору аренды предприятия подлежат обложению

налогом на прибыль. Арендные платежи включаются в состав внереализационных доходов, если

арендодатель не определяет такие платежи как доходы от реализации (п. 4 ст. 250 НК РФ). При

формировании налоговой базы учитывается сумма выручки по договору аренды за вычетом НДС

(п. 1 ст. 248 НК РФ). При исчислении налогооблагаемой прибыли арендодатель вправе учесть

расходы, непосредственно связанные с осуществлением договора аренды предприятия как

имущественного комплекса.

Сумма арендной платы, предъявленная арендодателем арендатору, является объектом

обложения НДС. Сумма НДС выделяется в счете-фактуре, который арендодатель выставляет

арендатору.

Пример. В состав имущества передаваемого в аренду предприятия входят основные

средства остаточной стоимостью 40 000 000 руб. Первоначальная стоимость основных средств -

70 000 000 руб., сумма начисленной амортизации - 30 000 000 руб., ежемесячная сумма

амортизационных отчислений - 170 000 руб.

По условиям договора аренды предприятия как имущественного комплекса арендатору

передаются в собственность товары стоимостью 354 000 руб., в том числе НДС - 54 000 руб.

Ежемесячная сумма платы за аренду предприятия составляет 118 000 руб., в том числе НДС

- 18 000 руб.

В бухгалтерском учете арендодателя оформляются следующие проводки:

Д-т 76, субсчет "Расчеты по договору аренды предприятия", К-т 01 - 70 000 000 руб. - списана

первоначальная стоимость основных средств предприятия, передаваемых на баланс арендатора;

Д-т 02 К-т 76, субсчет "Расчеты по договору аренды предприятия", - 30 000 000 руб. - списана

сумма начисленной амортизации по передаваемым в аренду основным средствам.

Ежемесячно на протяжении всего срока аренды предприятия:

Д-т 91, субсчет "Прочие расходы", К-т 76, субсчет "Расчеты по договору аренды

предприятия", - 170 000 руб. - уменьшена задолженность арендатора на сумму амортизации по

передаваемым в аренду основным средствам;

Д-т 76, субсчет "Расчеты по договору аренды предприятия", К-т 90, субсчет "Выручка", - 354

000 руб. - переданы арендатору товары;

Д-т 90, субсчет "Налог на добавленную стоимость", К-т 68 - 54 000 руб. - начислен НДС со

стоимости переданных товаров;

Д-т 90, субсчет "Себестоимость продаж", К-т 41 - 300 000 руб. - списана стоимость товаров,

переданных арендатору;

Д-т 62 К-т 91, субсчет "Прочие доходы", - 118 000 руб. - отражена ежемесячная сумма платы

за аренду предприятия;

Д-т 91, субсчет "Прочие расходы", К-т 68 - 18 000 руб. - начислен НДС со стоимости арендной

платы за аренду предприятия.

В налоговом учете арендодателя сумма 100 000 руб. (118 000 руб. - 18 000 руб.) отражена в

составе внереализационных доходов.