3.1.1. Владение земельными участками

К оглавлению
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 

 

Прежде чем говорить о порядке оформления прав на землю, необходимо остановиться на особенностях владения земельными участками. Так, земельные участки могут находиться в постоянном бессрочном пользовании, пожизненном наследуемом владении, а также в собственности.

Постоянное бессрочное пользование.

Граждане и юридические лица до 30 октября 2001 года могли получить участки в постоянное бессрочное пользование, после этого срока в данный вид землепользования гражданам их не предоставляют. На таком праве землю могут получить лишь государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и местного самоуправления (ЗК РФ, ст. 20, п. 1).

Если гражданин получил участок в постоянное бессрочное пользование до введения в действие ЗК РФ, то данное право у него сохраняется. Он может владеть и пользоваться землей, но распоряжаться (продать, подарить, заложить, сдать в аренду) ею не имеет права. То же касается юридических лиц, которым участки были предоставлены в постоянное бессрочное пользование (ЗК РФ, ст. 20, п. 4).

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" юридические лица были обязаны переоформить данное право на право аренды или собственности до 1 января 2006 года.

ЗК РФ предоставляет гражданам однократно бесплатно приобрести в собственность находящиеся в их постоянном (бессрочном) пользовании участки, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных законодательно, не допускается. Как следует из ФЗ (ст. 3, п. 3), предоставление в собственность гражданам земли, ранее предоставленной им в постоянное бессрочное пользование, сроком не ограничивается, то есть сделать это можно в любое время.

Пожизненное наследуемое владение.

Предоставление участков на праве пожизненно наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. Но для граждан, которые уже имеют землю на данном праве, пожизненное наследуемое владение землей сохраняется (ЗК РФ, ст. 21, п. 1).

Если участки находятся в пожизненном наследуемом владении, также разрешено бесплатно однократно приобрести в собственность земельный участок. Законодательством строгие временные рамки для данного процесса не установлены, то есть можно сделать это в любое время.

Особенность данного владения заключается в том, что распоряжение землей (как и при постоянном бессрочном пользовании) не допускается, за исключением перехода прав на участок по наследству. Регистрацию перехода права в данном случае проводят на основании свидетельства о праве на наследство (ЗК РФ, ст. 21, п. 2). Кроме того, регистрации подлежит не переход права, а право наследника.

Очень часто у собственника недвижимости, продающего или иным образом отчуждающего здание, участок находится на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Например, у гражданина есть земля, которая принадлежит ему на праве постоянного бессрочного пользования, и жилое здание на этом участке, которое находится в собственности. Как ему продать (подарить) дом? Ведь в данном случае покупатель не может приобрести одновременно землю, поскольку она не является собственностью продавца. В принципе, продать его реально, но в этом случае участок не продают, а тем более не предоставляют на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Наиболее выгодным вариантом является переоформление земли в собственность продавца жилого здания, а уже затем продажа здания вместе с участком.

Если право собственности на землю продавцом до продажи дома оформлено не было, то его покупателю местные органы власти, скорее всего, предложат приобрести право собственности на землю за определенную плату или заключить договор аренды. Однако, обратившись в суд, новый собственник жилого здания может установить факт перехода к нему права бессрочного пользования участком и, соответственно, права на однократное бесплатное получение его в собственность на основании ЗК РФ (ст. 20). Это же относится и к переходу права пожизненно наследуемого владения землей.

Собственность на землю.

Многие знают, что данное право подтверждается его государственной регистрацией. Собственник имеет соответствующее свидетельство, выданное органами по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но такой порядок действовал не всегда.

До принятия Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" эти права регистрировали различные органы. Например, если земельный участок или другая недвижимость приобретена до 31 января 1998 года (вступление в силу Закона), то документы, подтверждающие права собственников, нужно было оформлять в соответствии с порядком, действовавшим в регионе на тот момент.

Но, как следует из ФЗ (ст. 3, п. 9), государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам и юридическим лицам до введения в действие Закона, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав. При таких документах можно спокойно владеть и пользоваться участком. Но если планируется совершение сделки с подобным участком (продажа, дарение, залог и т.д.), то ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в обязательном порядке.

Таким образом, получать новые свидетельства о государственной регистрации права собственности на землю (возникшие до 31 января 1998 года) необязательно, но по собственному желанию можно. Однако регистрация обязательна перед регистрацией сделки, перехода и ограничения прав на недвижимое имущество.

Документами о правах на земельные участки являются свидетельство о праве собственности (граждан и юридических лиц, государства в лице Российской Федерации и ее субъектов, муниципальных органов), акт постоянного (бессрочного) пользования, договор аренды.

Переход прав на земельные участки удостоверяются свидетельством о государственной регистрации. Форма данного свидетельства установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219. Свидетельство выдается следующим субъектам правоотношений:

- правообладателю (при регистрации любого вещного права на землю); арендатору (при регистрации права аренды);

- залогодержателю (при регистрации ипотеки).

Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах утверждена Приказом Минюста РФ от 18.09.2003 N 226.

Регистрация договоров и иных сделок с землей удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание сделки (договор аренды, договор безвозмездного, срочного пользования и т.д.). Соответственно, одновременно с регистрацией сделки регистрируется и право, возникшее на основании этой сделки. В этом случае правообладателю выдается свидетельство, а в штампе регистрационной надписи на документах указывается вид зарегистрированного права. Если государственная регистрация сделки совершена, но право при этом не возникло (например, в силу установленных в договоре условий), то свидетельство не выдается (при этом в штампе делается соответствующая запись).

Со вступлением в действие Земельного кодекса РФ права на землю, не предусмотренные ст. 15, 20 - 24 ЗК, подлежат переоформлению.

Переоформление права на земельный участок включает в себя:

- подачу заявления юридическим лицом о предоставлении земельного участка на соответствующем праве, при переоформлении этого права или подачу заявления юридическим лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном ст. 15 или 22 ЗК РФ, при переоформлении этого права;

- принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;

- государственную регистрацию права в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Законом о введение в действие ЗК РФ установлено, что всем юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, необходимо переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или приобрести участок в собственность (п. 1, 2 ст. 3 Вводного закона).

Обращаясь к судебной практике, необходимо отметить Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". В соответствии с которым при разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил ст. 36 ЗК РФ, необходимо руководствоваться следующим.

Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.

В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

Документы, удостоверяющие права на землю (государственные акты, свидетельства и др.), выданные до введения в действие ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются имеющими равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а перечисленные в абзаце втором этого же пункта документы, выданные после введения в действие названного Федерального закона, но до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются действительными и имеющими равную юридическую силу с записями в названном Реестре.

Кроме того, государственная регистрация права на объект недвижимого имущества, возникшего до введения в действие названного Федерального закона, требуется при государственной регистрации перехода данного права, его ограничении (обременения) или совершении сделки с объектом недвижимого имущества, возникших после введения в действие этого Федерального закона.