2.3. Неотделимые улучшения арендованного имущества
Неотделимыми улучшениями арендованного имущества признаются те улучшения, которые
не могут быть отделены без вреда для имущества.
Неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются
собственностью арендодателя и по окончании срока аренды всегда переходят к арендодателю.
Арендатор может использовать неотделимые улучшения арендованного имущества только в том
объеме, который предусмотрен договором аренды (или иным соглашением с арендодателем).
По соглашению сторон произведенные арендатором неотделимые улучшения
арендованного имущества могут передаваться им на баланс арендодателя как после окончания
срока аренды, так и сразу же по окончании работ по производству этих улучшений.
Если арендатор произвел за счет собственных средств неотделимые улучшения
арендованного имущества, то он имеет право на возмещение их стоимости только в том случае,
если улучшения арендованного имущества были произведены с согласия арендодателя. При этом
в договоре аренды стороны могут оговорить, что арендодатель не возмещает арендатору затраты
на производство улучшений, если даже они выполнены с его согласия.
ГК РФ не устанавливает какого-либо специального порядка получения согласия
арендодателя на выполнение неотделимых улучшений. В таком случае необходимо
руководствоваться условиями договора.
Гражданско-правовые последствия внесения неотделимых улучшений без согласия
собственника имущества сводятся к требованию их устранения.
Если арендодатель возмещает арендатору затраты на производство улучшений, то стороны
должны оговорить порядок такого возмещения (сумму возмещаемых расходов, сроки и т.д.).
Возмещение арендодателем стоимости произведенных арендатором неотделимых
улучшений может производиться как путем перечисления арендатору соответствующей суммы
денежных средств, так и путем зачета ее в счет причитающейся с арендатора арендной платы.
Стороны могут предусмотреть и любой иной порядок возмещения.
Если арендодатель не возмещает арендатору стоимость произведенных им неотделимых
улучшений объекта аренды, то он фактически получает имущество (в виде неотделимых
улучшений) безвозмездно. В этом случае полученные арендодателем неотделимые улучшения в
бухгалтерском учете приходуются на его баланс по текущей рыночной стоимости на дату принятия
к учету как безвозмездно полученные неотделимые улучшения. Как правило, рыночная стоимость
произведенных улучшений относится арендодателем на увеличение балансовой стоимости
объекта аренды.
Увеличение первоначальной стоимости оборудования после модернизации отражается на
основании акта о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных
объектов основных средств (форма N ОС-3, утвержденная Постановлением Госкомстата России
от 21.01.2003 N 7). Соответствующие изменения вносятся в инвентарную карточку учета объекта
основных средств (форма N ОС-6).
После завершения модернизации организация-арендодатель пересматривает срок
полезного использования оборудования.