8.5. Порядок определения размера арендной платы за пользование федеральным и муниципальным имуществом
Арендная плата устанавливается в виде:
- определенных в твердой сумме платежей;
- проведения капитального ремонта недвижимого имущества или благоустройства
прилегающей территории при условии предварительного согласования с арендодателем проекта и
сметы.
Порядок возмещения стоимости капитального ремонта при аренде муниципального
имущества предусматривается распоряжением соответствующего Комитета по управлению
имуществом.
Пример. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах
культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"
физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия,
находящимся в государственной или муниципальной собственности, либо земельным участком
или водным объектом, в пределах которых располагается объект археологического наследия, и
обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с настоящим
Федеральным законом, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат. Порядок предоставления вышеуказанной компенсации и
ее размер определяются договором аренды объекта культурного наследия, находящегося в
федеральной собственности, который заключается между федеральным органом исполнительной
власти, специально уполномоченным на то Правительством РФ, и физическим или юридическим
лицом.
В договоре на аренду федерального имущества должен быть определен размер арендной
платы, сроки и порядок ее внесения. С 1 июля 1998 г. Распоряжением Мингосимущества России от
30.04.1998 N 396-р введен единый Порядок определения величины перечисляемой в
федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной
собственности зданиями, строениями, сооружениями.
Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в совокупности или
по каждому объекту имущества отдельно.
Величина годовой арендной платы за 1 кв. м, рассчитанной в соответствии с порядком
расчета арендной платы, не может быть меньше базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв.
м.
Арендная плата рассчитывается исходя из базовой величины стоимости строительства 1 кв.
м, которая определяется и ежегодно публикуется Госстроем России, а при отсутствии
официальной информации - по решению органов исполнительной власти субъектов Российской
Федерации.
Размер базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв. м может корректироваться в случаях
изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов, переоценки арендуемого
имущества, осуществляемой в соответствии с постановлениями Правительства РФ и (или) в связи
с инфляционными процессами, а также в других случаях, предусмотренных законодательством
Российской Федерации, но не чаще одного раза в год. При защите своих интересов в случае
неоднократного повышения арендной платы в течение одного года арендатор вправе
апеллировать к нормам п. 3 ст. 614 ГК РФ, если условиями договора не предусмотрено повышение
арендной платы чаще одного раза в год.
Минимальная величина арендной платы за 1 кв. м устанавливается и ежегодно изменяется
органами власти субъекта Российской Федерации в зависимости от местных условий.
Порядок расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом
определен Распоряжением Мингосимущества России от 14.05.1999 N 671-р.
Расчеты арендной платы по вновь заключаемым договорам, оформляемым без проведения
конкурса или аукциона, должны производиться исходя из рыночной величины годовой арендной
платы за 1 кв. м нежилой площади, установленной по заключению независимого оценщика, с
применением для льготных категорий арендаторов корректирующих коэффициентов,
характеризующих категорию арендатора, в том числе социальную направленность его
деятельности, и отражающих объем прав пользования арендуемым имуществом.
Для арендаторов, ведущих капитальный ремонт или реконструкцию здания, находящегося в
федеральной собственности, может быть установлена годовая арендная плата за 1 кв. м в
размере базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв. м с учетом Распоряжения
Мингосимущества России от 14.05.1999 N 671-р на срок проведения капитального ремонта или
реконструкции (Распоряжение Минимущества России от 28.05.2001 N 1461-р).
Распоряжением Мингосимущества России от 14.05.1999 N 671-р в целях повышения
эффективности использования федерального недвижимого имущества установлен порядок,
согласно которому величина арендной платы за пользование федеральным недвижимым
имуществом определяется путем деления величины арендной платы, рассчитанной в
установленном порядке в рублях, на курс условной денежной единицы, эквивалентный курсу
доллара США, объявленному Банком России на 1 сентября 1998 г. (9,33 руб. за 1 долл. США), а
ежемесячные платежи за пользование федеральным недвижимым имуществом подлежат уплате в
рублях в сумме, определенной по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу
доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего
оплачиваемому. Согласно Письму Минюста России от 31.05.1999 N 4171-ПК данное Распоряжение
не является нормативным актом и не нуждается в государственной регистрации.
Пример. Производственная организация заключила договор на аренду федеральной
недвижимости в октябре 2007 г. и сразу же запланировала проведение капитального ремонта
арендуемого имущества. Арендодатель, руководствуясь Распоряжением Мингосимущества
России от 14.05.1999 N 671-р, выдвинул условие, согласно которому рублевая величина арендной
платы (25 200 руб. в год) сразу же должна быть исчислена в долларах США по курсу Банка России,
но не на день заключения договора, а по курсу девятилетней давности. Разделив 25 200 руб. на
9,33 руб., получим величину годовой арендной платы, которая составит 2700,96 долл. США, или
225,08 долл. США в месяц. Затем для расчета с арендодателем вновь конвертируем полученную сумму в рубли по курсу Банка России на последнее число месяца, предшествующего
оплачиваемому. Если оплата происходит в декабре, а курс Банка России на 30 ноября составил,
предположим, 24,70 руб. за 1 долл. США, то уплатить надо сумму 5559,48 руб. (225,08 долл. США
x 24,70 руб/долл. США), которая в 2,6 раза (или на 264,7%) превышает первоначально
рассчитанную рублевую величину арендной платы за месяц - 2100 руб. (25 200 руб. : 12 мес.). С
учетом различных коэффициентов и надбавок реальная ставка, которую придется заплатить
организации, будет еще выше.
Установленный Мингосимуществом России механизм расчетов, многократно превышающий
фиксируемый Банком России процент инфляции, противоречит ГК РФ. Так, согласно п. 2 ст. 317 ГК
РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в
сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных
единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в
рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных
денежных единиц на день платежа. Правило п. 2 ст. 317 ГК РФ об обозначении суммы денежного
обязательства в иностранной валюте или условных денежных единицах (так называемая
валютная оговорка) позволяет устранить неблагоприятные последствия инфляции.
Таким образом, если сторона при заключении сделки решила предусмотреть в денежном
обязательстве, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме
долларов США, то курс доллара должен быть определен на день подписания договора, чтобы
снизить воздействие инфляции.