9.2. Передача предприятия в аренду
Согласно ст. 659 ГК РФ для передачи предприятия в аренду составляется передаточный акт,
в котором детально прописывается состав передаваемого имущества, приводится его
характеристика, указывается оценочная стоимость. После подписания передаточного акта
предприятие признается переданным в аренду.
Чтобы составить передаточный акт, арендодатель должен провести оценку всех составных
частей передаваемого в аренду имущественного комплекса. Для этого должна быть проведена
полная инвентаризация предприятия и проверены наличие и состояние всех активов и
обязательств, подлежащих передаче. Одновременно должна быть осуществлена проверка
достоверности данных бухгалтерского учета.
В передаточном акте указывается балансовая стоимость имущества, которое передается
арендатору.
Читателям следует обратить внимание на то, что оценивается не все предприятие в целом,
а каждая из составных частей имущественного комплекса по отдельности, что необходимо для
обоих участников договора аренды. Арендодатель должен снять с балансового учета все
переданное имущество, а арендатору надо поставить его на баланс. Причем они будут делать это
не "оптом", а "поименно". Без детальной оценки имущества, входящего в состав арендованного
предприятия, арендатор не сможет принять его к учету.
В соответствии с п. 1 ст. 656 ГК РФ по договору аренды предприятия в целом как
имущественного комплекса арендатору передаются во временное пользование и распоряжение
все здания, постройки, сооружения, земельные участки, производственное оборудование и другие
основные средства.
Что касается оборотных средств (запасов сырья, топлива, материалов и т.д.), то они также
передаются арендатору, но порядок и условия их передачи оговариваются сторонами в договоре.
Следовательно, арендодатель сам решает, какие материально-производственные запасы
передать арендатору, а какие оставить себе. Оборотные средства могут быть проданы
арендатору, переданы ему в полное распоряжение на условиях будущего возврата и т.д. На
арендатора могут быть наложены отдельные ограничения по распоряжению полученными от
арендодателя оборотными средствами. Таким образом, условия, на которых арендатору
предприятия передаются оборотные средства, весьма разнообразны.
Вместе с основными и оборотными средствами арендатору передаются:
- имущественные права (например, права пользования землей, водой и другими природными
ресурсами);
- права неимущественного характера (исключительные права на товарные знаки,
индивидуальные обозначения, нематериальные активы).
Условия и порядок передачи и тех, и других прав также оговариваются сторонами при
заключении договора.
На арендатора переводятся права требования и долги предприятия, то есть дебиторская и
кредиторская задолженность предприятия. Передача кредиторской задолженности
осуществляется только с письменного согласия кредиторов. На основании п. 1 ст. 657 ГК РФ
арендодатель должен до передачи предприятия в аренду письменно сообщить кредиторам о
предстоящей аренде. При этом он должен сделать это как минимум за три месяца до передачи
предприятия арендатору. Этот срок оговорен как период, в течение которого кредиторы, не
согласившиеся с такой передачей задолженности, могут потребовать от должника прекращения
или досрочного выполнения обязательств, а также возмещения причиненных убытков.
Если арендодатель передаст предприятие вместе с кредиторской задолженностью
арендатору и не предупредит об этом кредиторов, то последние вправе предъявить иск об
удовлетворении требований. Для этого в распоряжении кредиторов будет целый год с того
момента, как им станет известно о передаче предприятия-должника в аренду. При этом отвечать
перед кредиторами придется не только арендодателю, но и арендатору. Виновными в нарушении
требований гражданского законодательства признаются они оба, потому что несут солидарную
ответственность по долгам, которые без согласия кредиторов были переведены на третье лицо
при передаче предприятия в аренду.
Арендатору может быть передана дебиторская и кредиторская задолженность перед
бюджетом и внебюджетными фондами.
Таким образом, арендатор получает вместе с предприятием все его активы и пассивы.
Единственное, что арендодатель не вправе передать арендатору, - это права на осуществление
определенных видов деятельности, которые получены на основании соответствующей лицензии
(п. 2 ст. 656 ГК РФ). Поэтому арендатор предприятия не отвечает по требованиям кредиторов,
если не может выполнить обязательства перед ними без соответствующей лицензии. Прежде чем
передать предприятие как имущественный комплекс в аренду, арендодатель должен сам
рассчитаться с кредиторами по обязательствам, выполнение которых требует наличия лицензии.
Для того чтобы избежать проблем с восстановлением либо с уплатой НДС, арендодателю и
арендатору предприятия не следует включать в стоимость арендованного комплекса такие активы
и обязательства, как товары, сырье, материалы, дебиторскую и кредиторскую задолженность.
Лучше оформить их передачу обычным договором реализации материально-производственных
запасов, договором цессии и договором уступки права требования долга. Это осложняет
договорные отношения сторон и утяжеляет взаимные расчеты, зато избавляет от налоговых
проблем.
Что касается трудовых отношений с работниками предприятия, которое передается в
аренду, следует отметить следующее. Работники предприятия заключали трудовые договоры с
организацией-арендодателем. При передаче предприятия в аренду оно переходит к другому
юридическому лицу. Но работников передать вместе с предприятием нельзя. Их можно только
перевести согласно ст. 72 ТК РФ на работу в другую организацию, но только при условии их
письменного согласия.
В ТК РФ не прописан механизм взаимоотношений работодателя с работниками в случае
передачи предприятия в аренду. Поэтому арендодателю и арендатору придется самим
вырабатывать политику в отношении работников предприятия. Спорные положения во
взаимоотношениях с работниками придется разрешать арендатору и арендодателю предприятия в
судебном порядке.
Исходя из общей направленности норм ТК РФ, можно посоветовать арендатору и
арендодателю следующее. Они должны заранее согласовать между собой вопрос о переводе
работников предприятия, передаваемого в аренду, на работу в другую организацию. Затем
арендодатель предупреждает работников о предстоящей сдаче предприятия в аренду. Такое
предупреждение должно быть оформлено в письменной форме и сделано не позднее чем за два
месяца до момента передачи предприятия в аренду.
Работники предприятия могут согласиться на перевод в другую организацию, а могут и
отказаться. В любом случае необходимо получить от них письменное заявление.
Работники, согласившиеся на перевод, подлежат увольнению на основании п. 5 ст. 77 ТК РФ
в момент передачи предприятия в аренду. Новый работодатель (организация-арендатор) должен
заключить с ними трудовой договор. Обращаем внимание читателей на то, что в отношении
переведенных работников нельзя устанавливать испытательный срок (ст. 70 ТК РФ).
Работники, не согласившиеся на перевод в другую организацию, подлежат увольнению. Но с
этими работниками у предприятия возникнут большие проблемы. В ТК РФ не предусмотрено
такого основания для увольнения, как отказ от работы в связи с передачей предприятия в аренду
другой организации. Напрямую ни одна из статей ТК РФ в данном случае не применяется. Не
исключено, что арендодателю придется увольнять несогласных работников в соответствии с п. 2
ст. 81 ТК РФ (расторжение трудового договора в связи с сокращением штата) с выплатой
соответствующего выходного пособия.
В отношении работников предприятия, передаваемого в аренду, возникает еще один вопрос:
вправе ли арендодатель передать арендатору свою кредиторскую задолженность по заработной
плате? Исходя из вышеизложенных норм гражданского законодательства, стороны договора
аренды предприятия могут это сделать, но только с письменного согласия кредиторов, в данном
случае работников. Если работники предприятия не согласятся на такой перевод долга по
заработной плате, то арендодателю придется рассчитаться с ними самому.