9.2. Передача предприятия в аренду

Согласно ст. 659 ГК РФ для передачи предприятия в аренду составляется передаточный акт,

в котором детально прописывается состав передаваемого имущества, приводится его

характеристика, указывается оценочная стоимость. После подписания передаточного акта

предприятие признается переданным в аренду.

Чтобы составить передаточный акт, арендодатель должен провести оценку всех составных

частей передаваемого в аренду имущественного комплекса. Для этого должна быть проведена

полная инвентаризация предприятия и проверены наличие и состояние всех активов и

обязательств, подлежащих передаче. Одновременно должна быть осуществлена проверка

достоверности данных бухгалтерского учета.

В передаточном акте указывается балансовая стоимость имущества, которое передается

арендатору.

Читателям следует обратить внимание на то, что оценивается не все предприятие в целом,

а каждая из составных частей имущественного комплекса по отдельности, что необходимо для

обоих участников договора аренды. Арендодатель должен снять с балансового учета все

переданное имущество, а арендатору надо поставить его на баланс. Причем они будут делать это

не "оптом", а "поименно". Без детальной оценки имущества, входящего в состав арендованного

предприятия, арендатор не сможет принять его к учету.

В соответствии с п. 1 ст. 656 ГК РФ по договору аренды предприятия в целом как

имущественного комплекса арендатору передаются во временное пользование и распоряжение

все здания, постройки, сооружения, земельные участки, производственное оборудование и другие

основные средства.

Что касается оборотных средств (запасов сырья, топлива, материалов и т.д.), то они также

передаются арендатору, но порядок и условия их передачи оговариваются сторонами в договоре.

Следовательно, арендодатель сам решает, какие материально-производственные запасы

передать арендатору, а какие оставить себе. Оборотные средства могут быть проданы

арендатору, переданы ему в полное распоряжение на условиях будущего возврата и т.д. На

арендатора могут быть наложены отдельные ограничения по распоряжению полученными от

арендодателя оборотными средствами. Таким образом, условия, на которых арендатору

предприятия передаются оборотные средства, весьма разнообразны.

Вместе с основными и оборотными средствами арендатору передаются:

- имущественные права (например, права пользования землей, водой и другими природными

ресурсами);

- права неимущественного характера (исключительные права на товарные знаки,

индивидуальные обозначения, нематериальные активы).

Условия и порядок передачи и тех, и других прав также оговариваются сторонами при

заключении договора.

На арендатора переводятся права требования и долги предприятия, то есть дебиторская и

кредиторская задолженность предприятия. Передача кредиторской задолженности

осуществляется только с письменного согласия кредиторов. На основании п. 1 ст. 657 ГК РФ

арендодатель должен до передачи предприятия в аренду письменно сообщить кредиторам о

предстоящей аренде. При этом он должен сделать это как минимум за три месяца до передачи

предприятия арендатору. Этот срок оговорен как период, в течение которого кредиторы, не

согласившиеся с такой передачей задолженности, могут потребовать от должника прекращения

или досрочного выполнения обязательств, а также возмещения причиненных убытков.

Если арендодатель передаст предприятие вместе с кредиторской задолженностью

арендатору и не предупредит об этом кредиторов, то последние вправе предъявить иск об

удовлетворении требований. Для этого в распоряжении кредиторов будет целый год с того

момента, как им станет известно о передаче предприятия-должника в аренду. При этом отвечать

перед кредиторами придется не только арендодателю, но и арендатору. Виновными в нарушении

требований гражданского законодательства признаются они оба, потому что несут солидарную

ответственность по долгам, которые без согласия кредиторов были переведены на третье лицо

при передаче предприятия в аренду.

Арендатору может быть передана дебиторская и кредиторская задолженность перед

бюджетом и внебюджетными фондами.

Таким образом, арендатор получает вместе с предприятием все его активы и пассивы.

Единственное, что арендодатель не вправе передать арендатору, - это права на осуществление

определенных видов деятельности, которые получены на основании соответствующей лицензии

(п. 2 ст. 656 ГК РФ). Поэтому арендатор предприятия не отвечает по требованиям кредиторов,

если не может выполнить обязательства перед ними без соответствующей лицензии. Прежде чем

передать предприятие как имущественный комплекс в аренду, арендодатель должен сам

рассчитаться с кредиторами по обязательствам, выполнение которых требует наличия лицензии.

Для того чтобы избежать проблем с восстановлением либо с уплатой НДС, арендодателю и

арендатору предприятия не следует включать в стоимость арендованного комплекса такие активы

и обязательства, как товары, сырье, материалы, дебиторскую и кредиторскую задолженность.

Лучше оформить их передачу обычным договором реализации материально-производственных

запасов, договором цессии и договором уступки права требования долга. Это осложняет

договорные отношения сторон и утяжеляет взаимные расчеты, зато избавляет от налоговых

проблем.

Что касается трудовых отношений с работниками предприятия, которое передается в

аренду, следует отметить следующее. Работники предприятия заключали трудовые договоры с

организацией-арендодателем. При передаче предприятия в аренду оно переходит к другому

юридическому лицу. Но работников передать вместе с предприятием нельзя. Их можно только

перевести согласно ст. 72 ТК РФ на работу в другую организацию, но только при условии их

письменного согласия.

В ТК РФ не прописан механизм взаимоотношений работодателя с работниками в случае

передачи предприятия в аренду. Поэтому арендодателю и арендатору придется самим

вырабатывать политику в отношении работников предприятия. Спорные положения во

взаимоотношениях с работниками придется разрешать арендатору и арендодателю предприятия в

судебном порядке.

Исходя из общей направленности норм ТК РФ, можно посоветовать арендатору и

арендодателю следующее. Они должны заранее согласовать между собой вопрос о переводе

работников предприятия, передаваемого в аренду, на работу в другую организацию. Затем

арендодатель предупреждает работников о предстоящей сдаче предприятия в аренду. Такое

предупреждение должно быть оформлено в письменной форме и сделано не позднее чем за два

месяца до момента передачи предприятия в аренду.

Работники предприятия могут согласиться на перевод в другую организацию, а могут и

отказаться. В любом случае необходимо получить от них письменное заявление.

Работники, согласившиеся на перевод, подлежат увольнению на основании п. 5 ст. 77 ТК РФ

в момент передачи предприятия в аренду. Новый работодатель (организация-арендатор) должен

заключить с ними трудовой договор. Обращаем внимание читателей на то, что в отношении

переведенных работников нельзя устанавливать испытательный срок (ст. 70 ТК РФ).

Работники, не согласившиеся на перевод в другую организацию, подлежат увольнению. Но с

этими работниками у предприятия возникнут большие проблемы. В ТК РФ не предусмотрено

такого основания для увольнения, как отказ от работы в связи с передачей предприятия в аренду

другой организации. Напрямую ни одна из статей ТК РФ в данном случае не применяется. Не

исключено, что арендодателю придется увольнять несогласных работников в соответствии с п. 2

ст. 81 ТК РФ (расторжение трудового договора в связи с сокращением штата) с выплатой

соответствующего выходного пособия.

В отношении работников предприятия, передаваемого в аренду, возникает еще один вопрос:

вправе ли арендодатель передать арендатору свою кредиторскую задолженность по заработной

плате? Исходя из вышеизложенных норм гражданского законодательства, стороны договора

аренды предприятия могут это сделать, но только с письменного согласия кредиторов, в данном

случае работников. Если работники предприятия не согласятся на такой перевод долга по

заработной плате, то арендодателю придется рассчитаться с ними самому.